潘石屹为什么要卖掉SOHO中国潘石屹爱好要全身心玩摄影做木工-吸收财讯

潘石屹为什么要卖掉SOHO中国潘石屹爱好要全身心玩摄影做木工

在错失地产发展机遇后,潘石屹曾对SOHO 3Q(共享办公)寄予厚望,3Q一度承载着SOHO的未来,但随着创业热潮退去,共享办公发展受挫,潘石屹去年底挥泪甩卖了11个SOHO 3Q项目,新业务折戟某种程度上或促使私有化。

【吸收财讯】兑涣节兮中孚至 -> 人家卖了就卖了是岁数大了投降了呗,能有啥?自《别让李嘉诚跑了》以来,国内(自)媒体动辄喜欢冠以“别让xxx跑了”,这次则换成了“别让潘石屹跑了”。肇始于3月10日路透社援引两名消息人士报道称,美国私募基金公司黑石集团(BX.N)正进行排他性谈判,打算斥资40亿美元将SOHO中国(0410.HK)私有化。这是黑石迄今为止在中国市场的最大投资谈判始于2月初,黑石提出以每股6港元(0.77美元)的价格将SOHO中国私有化。这一报价较SOHO中国1月平均股价3.03港元溢价近100%。

报道还称,黑石还将接管SOHO中国的债务。根据SOHO中国2019年中期报告,截至2019年6月底,SOHO中国的债务为326.8亿元(合47亿美元)。目前潘石屹和张欣夫妇持有该公司63.93%股权,消息称,他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

潘石屹为什么要卖掉SOHO中国?

SOHO中国的两大股东,其中Boyce Limited由潘石屹持有全部股权,Capevale Limited则由张欣持有全部股权

报道出来后,SOHO中国的股价直线拉升,随后SOHO中国紧急宣布暂停交易,停牌前暴涨37.58%,报4.1港元。

3月11日,港股收盘后,SOHO中国发布公告承认了上述谈判的存在,称“本公司在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略合作的可能性,其可能导致也可能不会导致就本公司的全部已发行股份作出全面要约。截至报告日期止,尚未就是否进行潜在交易作出决定,而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。无论如何,本公司无法肯定任何此类洽谈(如继续进行)将导致对股份作出全面要约。”

据21世纪经济报道统计,从2014年以来,SOHO中国几乎每年都会出售旗下资产,累计套现约300亿元——

2014年初,SOHO中国作价52.3亿元向金融街(000402.SZ)出售两项资产,海伦广场16.8万平方米、静安广场7.6万平方米物业;

同年9月,SOHO中国向携程控股出售凌空SOHO约10万平方米物业,作价30.5亿元;

2015年9月,SOHO中国向复星集团出售其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益;

2016年7月,SOHO中国以32.2亿元的对价,将位于上海的SOHO世纪广场出售给国华人寿;

2017年,SOHO中国相继卖了位于上海的虹口SOHO,以及凌空SOHO的剩余物业,卖了85.8亿元;

2019年6月,SOHO中国宣布78亿出售北京、上海的13个办公物业项目,其中包括北京望京SOHO、银河SOHO以及建外SOHO,上海SOHO东海广场、SOHO中山广场的部分物业;

2019年9月, SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包;

2019年10月,传SOHO中国将旗下共享办公空间SOHO3Q旗下的11个项目打包卖给了逐梦之星;

2019年10月30日,有港媒报道称,SOHO中国考虑出售国内大部分投资房地产组合,包括在北京及上海的八个办公大楼,总价值约80亿美元。报道还称,项目将以分批打包的方式寻求出售,计划未来2年内完成交易。

这八大办公楼包括北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、SOHO前门大街、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目,是SOHO中国目前的核心资产。

一边是在国内疯狂卖卖卖,另一边在国外买买买:2011年,潘石屹投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目,投资额约5亿~7亿美元;2012年,张欣斥资6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%的股权;2013年初,张欣又通过家族信托与巴西财团共同以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权。

与此同时,据第一财经统计,2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹密集注册7家公司,注册资本总计2.53亿元,除北京辰济企业管理有限公司,股东均为境外注册公司。

因此关于潘石屹夫妇正在向海外转移资产、潘石屹要跑路的传闻一时间甚嚣尘上,尽管潘石屹极力否认,但这种声音非但没有消减,反而愈演愈烈。

根据证券时报统计,2006年至今,累计实施分红12次,累计实现净利润442.58亿元,累计现金分红达到207.78亿元,分红率为46.95%。按照SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权计算,累计可以获得现金分红133亿元。

SOHO中国命运的转折点

回看SOHO中国这些年的发展,2012年是潘石屹夫妇和SOHO中国命运的转折点。

这一年,SOHO中国宣布转型。在此之前,SOHO中国主要是以开发散售为主。

“我们的市场定位不能超越中国财富积累的历史阶段。”潘石屹2009年在个人新浪博客里解释选择散售模式的原因,“把大楼看成一个西瓜,在中国的市场中,能买得起一个西瓜的人极少,但如果把这个西瓜切开来卖,能买得起的人就会呈几何数增长,能让更多人分享到我们的产品和资产的升值。”

SOHO中国也曾风光一时。

2003年SOHO中国公司纳税1.778亿元人民币,位居地产行业第二,并且从2003到2005年连续三年成为中国房地产企业纳税前3名,这颇让潘石屹自豪。

2007年10月8日,SOHO中国在香港联交所成功上市,融资19亿美元,创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。上市首日,张欣喊出五年内冲千亿、超万科。

据微信公众号“雷达财经”报道,2008年7月,三里屯SOHO开盘当日销售额达41亿元,创下了当时中国房地产的单日成交纪录。2010年,SOHO中国营收184亿元,达到顶峰。随后北京禁止物业散售的政策给了SOHO中国一记重击。2011年SOHO中国营收同比大跌68%,营业利润同比下降72%。

这应该也是促使SOHO中国转型的主要原因。

2012年,SOHO中国宣布从开发散售模式转型为开发自持业务,做起了包租婆的生意。潘石屹当时豪言:“五年后,SOHO租金年收入将超过40亿元。”

这一年,SOHO中国营业额161.43亿元,净利润仍高达105.85亿元。但“冲千亿、超万科”成了痴人说梦。2012年万科营收968.60亿,次年,万科营收率先突破千亿大关,达到1274.54亿。

潘石屹为什么要卖掉SOHO中国?

显然潘石屹判断错了未来的形势,从此SOHO中国进入了下滑通道。

作为对比。2010年,顶峰时期的SOHO中国(0410.HK )的营收184.23亿元,净利润36.36亿元;融创中国(1918.HK)营收66.54亿元,净利润15.42亿,SOHO中国营收几乎是融创的3倍,净利润是后者的2倍多。

到了2018年,SOHO中国全年营收17.21亿元,净利润9.25亿元;而融创中国营收1247.46亿元,净利润165.67亿元。二者之间的差距早已不可以道里计。

而在各种房地产排行榜里,更是拿着望远镜都找不到SOHO中国的身影。

如今,我们的眼里只有SOHO中国散落在北京和上海的各种地标性建筑了。

为什么是黑石?

潘石屹曾多次在公开场合表达对SOHO中国股价太低的不满,他认为股价远远没有反映公司的价值。根据2019年中报披露的数据,SOHO中国的总资产为688.98亿元人民币,每股净资产6.76港元,这意味着传闻中黑石给出的每股6港元的价格也相当于捡了个便宜,享受了个八八折。

多数分析认为,这次是黑石一点也不意外,因为去年10月30日港媒报道称SOHO中国拟出售80亿美元的项目时,传闻中的接盘方,黑石就是其中之一。

当日,SOHO中国股价盘中一度暴涨27%,最终涨幅为17.9%。这意味着,黑石连着两次让SOHO中国股价异动了,或许也让潘石屹夫妇心动了。

如果说此前潘石屹夫妇还有所犹豫,那么1月以来爆发的新冠病毒肺炎疫情很可能加快了潘石屹卖掉SOHO中国的决策。疫情对宏观经济的影响是方方面面、有目共睹的,不时传出的中小企业倒闭、裁员则加剧了租赁业务的寒冬,租赁业务正是SOHO中国的核心业务。

中国基金报3月10日报道称,黑石集团在上周五提交给美国监管机构的文件中发出警告称,新型冠状病毒对公司和旗下基金的表现、财务业绩构成了重大的不确定性和风险。并进一步指出,疫情可能会对经济和市场状况产生持续的负面影响,并引发一段时间的全球经济放缓。

但黑石成长股权基金主管Jon Korngold在接受彭博社的采访时表示,该公司并未因疫情爆发而放弃在中国或环太平洋地区的投资。收购SOHO中国则表明黑石对中国经济复苏的前景抱有信心。

2019年黑石集团管理资产规模(AUM)首次突破5000亿美元大关,高达5711亿美元。其中,房地产基金管理规模达1282亿美元,远高于私募股权的977亿美元,也让黑石成为第一家规模破千亿美元的房地产基金管理机构。

黑石集团喜欢投资“并不时髦”的产业,至于选择SOHO中国,除了跟SOHO中国股价过低有关,还可能是前SOHO中国总裁阎岩从中牵线搭桥。2018年4月,阎岩加入黑石亚洲房地产部,并出任董事总经理一职。他在SOHO中国工作了22年,历任首席运营官、财务总裁和总裁,负责项目拓展、成本预算控制及全面管理等,显然对SOHO中国知根知底。

同年,黑石为其在亚洲房地产基金筹集了71亿美元。

若SOHO中国成功私有化,黑石进场后或许能帮助SOHO中国再次转型。一位投资圈的人士告诉虎嗅,黑石最擅长的是,在全世界收购不良资产,盘活后再几倍卖出。

而潘石屹夫妇则可以落袋为安、套现离场。潘石屹曾自诩“纯粹商人”:“我是一个纯粹的商人,不管做什么行业,只要纯粹就好,人就怕不纯粹。”

潘石屹马上就要更纯粹了。

【吸收财讯】兑涣节兮中孚至 -> 世界在你眼前,为你导航!

原标题:潘石屹要全身心玩摄影做木工了?SOHO中国确认在与海外投资者接触,不排除私有化

3月11日晚间,针对日前被曝正在与黑石集团就私有化进行谈判一事,SOHO中国发布公告回应,承认在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略合作的可能性,其可能导致也可能不会导致就公司的全部已发行股份作出全面要约。

SOHO中国强调,目前尚未就是否进行潜在交易作出决定,而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。

 01传言致股价大涨

3月10日,SOHO中国股价大涨,盘中飙涨近40%后临时停牌。截至停牌前,SOHO中国上涨37.58%报4.1港元,最高价为4.17港元,创52周新高,最新总市值213亿港元。

上述股价表现源于有消息称,黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,对后者的报价为每股6港元,交易价值约40亿美元。此外,黑石还将接管SOHO中国的债务。截至2019年6月底,SOHO中国负债为326.8亿元(约合47亿美元),投资资产价值为87.8亿美元。

这一报价较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%,而在消息传出的前一日,SOHO中国的收盘价则为2.98港元。100%的溢价在高力国际中国区资本市场董事总经理汪蓓看来,意味着黑石看到了SOHO中国的价值。对于中国市场的布局,黑石更多的倾向于项目收益导向以及项目未来趋势导向,相较于在港上市的“内房企”主营业务多为住宅开发,专注于商业地产开发和运营的SOHO中国更像其中的“非主流”。汪蓓还表示,长期以来,SOHO中国的股价偏低。

潘石屹要全身心玩摄影做木工?SOHO中国不排除私有化

图片来源:图虫创意

SOHO中国的股价表现的确让董事长潘石屹不满,他曾多次在公开场合表示,股价远没有反映公司的价值。

有SOHO中国内部人士向《国际金融报》记者表示对于这一进展并不意外,除了股价长期被低估,老潘也不打算继续做商业物业开发与运营了。“摄影、木工,做包子,他爱好很多,没多少心思在公司这块”。

年报显示,截至2019上半年,SOHO中国账面净资产为362亿元,而公司目前市值只有120亿港元(约合人民币100亿元),这意味着,公司股价仅相当于每股净资产的三折。

估值偏低是不少内房企面临的难题。有行业人士直言,SOHO中国股价表现不佳,在于错失行业发展机遇后规模掉队严重。2019上半年,SOHO营业额仅8.89亿元,跌落行业百强,和SOHO中国同一年上市的碧桂园半年营收就达到2020亿元。除了规模上的鸿沟无法逾越外,SOHO中国还面临着净利润的不断“缩水”。

与此同时,潘石屹还不止一次表示过,当资金成本大于租金回报率时,生意很难做,他举例称:“在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%,这几乎是地产业最低的资金成本,这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%,这个生意怎么做呢?”

据报道,此次SOHO中国大甩卖的潜在买家之一黑石集团,是全世界最大的独立另类资产管理机构。除此之外,其还有一个低调的身份——房地产公司。房地产板块作为黑石旗下四大业务之一,2019年基金资管规模达1536亿美元,持有房地产物业面积超1亿平方米,不动产投资组合包括办公、商业、酒店、住宅和物流地产。与传统房地产开发公司不同,黑石的房地产业务不做地产开发,只做存量经营。此前,其曾以15亿美元收购上海长泰广场。

值得一提的是,在外界看来,黑石与SOHO中国的结缘或离不开其亚洲房地产部董事总经理阎岩。加盟黑石前,阎岩曾任SOHO中国总裁。

02交易方式变化

老潘的每一次离场,似乎都能带动一波SOHO中国股价的上涨。

SOHO上一次股价暴涨是2019年10月底。彼时有消息称,SOHO中国正考虑出售其所持有的大部分商业地产,交易价值可能高达80亿美元。北京和上海至少有8座办公大楼在销售计划中,目前第一批价值高达30亿美元的项目正在出售中。受此消息影响,当日SOHO中国盘中涨幅27%。

如今,4个月过去,潘石屹的离场方式由出售核心资产变为上市公司私有化。在香颂资本执行董事沈萌看来,二者差异在于“一个是出售部分资产、一个是打包出售全部资产,后者对潘石屹张欣而言更有利于价值最大化。”

对于此次黑石与SOHO中国选择进行私有化交易的原因,安信融投资管理(北京)有限公司总经理杨海军直言:“相较而言,买公司更合适。”杨海军对《国际金融报》记者解释道:“未私有化的前提下出售核心资产,所出售的属于上市公司资产,回收的现金也属于上市公司,需要考虑后续投资及分红等问题,且若项目涉及债权债务部分,处理起来相对麻烦。此外,增值税、企业所得税等税费方面也需要考虑,对于黑石而言,买股权相比买项目来说,不仅费用更低,也更易操作。”

沈萌则认为,潘石屹张欣夫妇多年前就开始对SOHO的业务进行转型,包括从开发转向物业。与此同时,外资认为中国物业资产的价格接近谷底,双方具有谈判的基础。

如今,这场耗时数月的交易似乎正在进入关键阶段,在杨海军看来,或有多重因素促成了这一时间节点。

杨海军表示,去年以来,受经济下行影响,写字楼空置率上升,租金水平下降,今年由于疫情影响,市场或更不乐观。而SOHO中国近年来业绩并不理想,盈利能力下滑,其相当一部分利润来自于投资物业的公允价值变动,因此受外部环境影响,今年SOHO中国业绩预期或将进一步下降。此外,在错失地产发展机遇后,潘石屹曾对SOHO 3Q(共享办公)寄予厚望,3Q一度承载着SOHO的未来,但随着创业热潮退去,共享办公发展受挫,潘石屹去年底挥泪甩卖了11个SOHO 3Q项目,新业务折戟某种程度上或促使私有化。

汪蓓则认为,黑石是一家优秀的投资管理公司,对获取标的有较高挑选要求,这是一个交易该有的时间和该有的历程,大环境对其过程起催化作用的可能性不高。

对于今年商办写字楼市场的发展,汪蓓坦言,去年以来受经济下行和全球贸易关系改变,国内扩产非常谨慎,今年初随着第一阶段经贸协议的签署,如果没有疫情,市场将比去年乐观,原先被压抑的需求或将释放,但如今疫情蔓延至全球,多方拉扯的情况下很难评估。

还有业内人士猜测:“双方此前可能在交易作价上有分歧,大环境的不乐观很可能缩小了这一差距,促成合作进一步进行。”

03退与进

上述业内人士表示,“私有化退市后,不排除SOHO中国会择机出售或签订回购条款选择合适的上市地重新上市。”

杨海军则认为,即便重新上市,短期大环境恐难变化,加之债权债务的处理需要时间,期间过程不会短。

“SOHO中国的核心资产是物业,属于长期稳定收入类别,不具成长性,再上市的可能性不大,加之潘张心意已决。”在沈萌看来,“私有化退出日常经营,或是最好的结果。”

汪蓓也认为,私有化退市没什么不好,可以更专注于自身业务,而不用被资本市场所羁绊。

其实种种征兆下,潘石屹退场的传言早已甚嚣尘上。

2012年以来,据不完全统计,SOHO中国卖掉了约300亿元的资产,虽然潘石屹称自己“跑不了”,但甩卖的步伐丝毫未停。

与此同时,潘石屹开始密集注册海外公司。天眼查显示,2019年12月18日至2020年1月中旬,潘石屹一个月内注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。

与不断出售内地项目形成对比的,还有潘石屹张欣夫妇在海外的大举投资。

早在2011年,潘张夫妇二人便斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,还花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权,2013年,其又以7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

SOHO中国似乎正在迎来它故事的最终篇章。



相关推荐