谦和屋我对房产投资以及房产股投资的一切浅见人生如何赢在转折点-吸收财讯

谦和屋我对房产投资以及房产股投资的一切浅见人生如何赢在转折点

再一个就是债务的问题,这个就不用说了,恒大哪一年的债务不吓人?年年吓人。 这里我多说一句,有一种生意模式,借债本身就是盈利的重要一环,对赌的是通胀导致债务实质上是缩水的。

哥们洋洋洒洒写了这么多字,肯定是想表明什么,看看吧!

我对房产投资以及房产股投资的一切浅见

是股票还是投资还是地产呢?我对房产投资以及房产股投资的一切浅见:这几天太惊涛骇浪了。真是令人大开眼界。美国也开始股灾1.0,股灾2.0啥的了。这真是很吓人啊!~早段时间,有个人拼命怼巴菲特,好像他还是伯克希尔哈撒韦的老股东,说巴菲特老了,这么多年,都跑输指数。啧啧啧,不行了不行了。

这位仁兄是David Rolfe,说当了巴菲特几十年的股东,2019年10月份,卖掉了其上千万美金的伯克希尔哈撒韦股票。David Rolfe认为,巴菲特持有大量现金,无所作为!(如果他一直空仓,就是高手,做对了!~)

我其实很想和David Rolfe先生聊聊。他现在到底怎么想的。

1911年,净身去紫禁城。

1949年,往宝岛跑。

你咋思考的?前面都持有几十年了。你咋想的?

熟悉谦和屋的,知道我之前有个说法,我认为,人不是赢在起跑点,而是赢在转折点。

有三个转折点,极为重要。

1,投胎。2,婚姻。3,行业。

而投资,基本上,关键转折点,决定了绝大部分的成与败。其他时间,外人看来,那就是无所作为的。

我今天分享一些我对房产投资与房产股的浅见,供各位好朋友们参考斧正。

经常捧场谦和屋的朋友,会发现,我过完年之后,几乎把大部分仓位,换到了房地产股的仓位了。尤其是,我之前占比两成的生物股份,全部换成了房地产股了。第一大持仓东方雨虹也换了一部分出来了,搞得很多朋友来私信我,是不是不看好生物股份,东方雨虹了。

这里也稍微说一下。生物股份业绩回转,几乎没有悬念。我有篇文章十分详细的阐述了具体的观点与细节。地址如下:

检查持仓标的——生物股份,快迎来业绩的反转了。(网页链接)

但是,我卖一只股票,是基于三个经典的卖出条件。

1,基本面变坏。很显然,生物股份,东方雨虹基本面越来越好。

2,十分高估。很显然,生物股份,东方雨虹甚至正常估值都算不上。

3,有更好的标的。是的,我现在有了更好的标的了,所以,就切换过去了。

这个更好的标的,就是房地产股。

之前,我有一整个系列,讲房产投资的。具体地址如下:

游历四个多月,我对江浙沪房产的一些考察及思考(上篇)(加图和后记)(网页链接)

游历四个多月,我对江浙沪房产的一些考察及思考(中篇)(补图和后记)(网页链接)

中国房产将“传家宝化”——游历四个多月,我对江浙沪房产的一些考察及思考(下篇)(不知怎么的,这篇雪球看不到,只有公号看得到。)

我投资房地产的一些经历与浅见(网页链接)

这里面,有几个我最为看重的判断,事后看,是侥幸对了。

1,我去江浙沪走了几个月之后,我认为,要重点看一下苏州和杭州。现在看来,涨幅是惊人的。尤其是苏州,很吓人啊。但是,我自己是把社保放到杭州了。这纯属个人原因。杭州是我的福地哈!~

2,我整个系列的下篇。认为,房产将来会传家宝化。即有价格无市场。现在,正在印证中。(尤其是文中对于中介公布价格的描写,全对,啧啧啧!~老厉害了!~)

我过去的几年,除了自用的一些房产,几乎没有再增加物业的投资了。就是基于这个判断为主。其次是管理起来比较麻烦。我也不擅长这个具体的管理。

我认为,将来房产的市场会有较为有趣的变化。

就是二手房除了一些重点城市,大城市,还会有些市场,还比较活跃之外。其他的城市,二手房市场,将会非常不好做。

我之前从事过二手房中介大概一年半左右。属于正儿八经靠这个行业吃饭的。现在有部电视剧《安家》,就是说这个的。唯一不同的,就是我当年比电视剧里更加辛苦,条件更差。

我觉得,将来房产投资,全面的机会非常难。结构性机会还是有。

就是,非专业人士,想买套房,赚很多钱,这件事,非常难了。非得职业选手,用尽各种方式,想尽各种办法,绞尽各种脑汁,才能赚钱。

最后形成寡头垄断,嘿嘿嘿,就是,全国还是有一群非常专业的房产投资者,能够赚钱,剩下的,很难赚钱,或者赚得不多了。跟各行各业一样。比如我这种的,就靠房产投资较难赚到钱了。所以,我不就转行了么!~

但是,房产企业,可能将继续延续其赚钱的日子。直到某个关键拐点出现。

通过这样的方式,最终实现房住不炒。

之前做房产投资,我大概经历过几个赚钱的阶段。基本上如下:

1,没有限购与限贷,限售的时候。大概十多年前吧,那时候,投资房产赚钱,最好的方式,是快周转。比如,你从开放商处买一套房子,首付2-3成,过阵子,涨了,然后,你就放到中介,帮你卖掉。

这种方式,有个变形版,我们十多年前用得多,后来几乎没人做了。就是,你整天揣几万块现金在包里,然后,满世界看二手房,因为,一手房是几乎没有折扣的,有也很少,但是,二手房,因为房东卖房的时候,有相当一部分是急需卖房子的,这个时候,你有大笔现金的话,可以谈到较大的折扣。

一般来说,谈到较大折扣之后,当机立断,马上定金付好。然后,立刻透过中介开卖。利润可能较少,比如,加个10%就卖。但是,周转特别快。很多时候,几周就卖掉了。一年下来,资金回报率很高的。

这种方式后来几乎很难做了。这在当时,是有其历史原因的。因为,那时候,房企们都很小,产能不够,没有办法为全国老百姓提供价廉物美的房子,所以,二手房相对而言,市场就比较蓬勃。

2,传统的低首付买新房。这种模式,就是我们老百姓最常用的,也是我们普通人一不注意,就赚到钱的模式。

首付一般2-3成,利息也便宜。一签就是20-30年的,每月还款也不多。当年我身边很多人都是这样,赚了点钱,存起来,然后,存到一定期限,就付个首付,然后,老老实实还贷款,过几年,又付个首付,再老老实实还贷款。就这么滴,慢慢有了一些物业了。

3,不断找大折扣的二手房,全款买下来,淘房子。

目前,这种方式,还是比较主流的。也是政策打击的。就是说,你满世界找那种笋盘,就是大折扣的房子。比如,一套房子,市场价500万,最好300万就卖给你。很多人觉得,太扯了,怎么可能。我只能说,在实践中,时不时就可以碰到这样的房子。你比如,这次疫情,我估计,将来就会批量出现这种情况。当年2008金融危机的时候,江浙沪很多这种房子,都是企业主遇到困难了,把房子赶紧打折卖,赶紧去补漏洞的。这时候,你要是有现金的话,就能买很多。即买即赚。

4,买大折扣的二手房,全款买下来,然后去抵押,并不断重复这个过程。啥意思呢?就是,一套房子,市价500万,你买下来350万,然后,你去银行贷款,搞不好,贷款比350万还多,就等于说,你这套房子没有花钱(月供还是要啊),甚至,这套房子还能赚几十万。用这样的方式,每年买几套,每年买几套,不断重复下去。

这种方式,在早几年,还是行得通的。但是,这几年,越来越难了,也是政策严厉打击的对象。最好不要学哟!~

5,首付买新房,然后,老老实实还贷款。并装修好,出租出去,以租金养贷款。长期持有。我自己就是这种的。老老实实做中国好房东,至今为止,我自己是一套物业都没有卖出去过。

所以,经常有人说,你买好些房子,你炒房,你不是人!~嘿嘿嘿,你看过不卖房子的炒房人么?看过持有十来年的炒房人么?这种方式呢,就是比较辛苦,要做很多细节的管理。赚辛苦钱。

大概我接触的主流房产投资就这么几种吧。

可是,我觉得,将来这几种都会难以为继,或者收益不好。原因如下:

首先呢,政策是房住不炒。政策的具体体现是限购,限贷与限售。这个其实就是把所有方面给你堵起来了。当然,偶尔还是有专业选手能够见招拆招,比如,用债务叠加去破这些东西。但是,本质上,还是增加了很多成本与风险。所以,我这种非职业选手,就被排除在外了。将来,能把这些空子都钻营好的,必定是更赚钱的。因为,竞争者更少了不是!~

但我认为,这还不是杀手锏。

真正的杀手锏是房企产能的巨大提升。

早几天一个文件下来了,说——非永久基本农田的农用地转为建设用地审批权授权到了各省了。在几个试点省份,城市,连基本农田的农用地,也委托给了地方政府。具体细则不展开。各位可以自行查找。

这就是我认为,将来房地产投资出现重大变化的关键节点之一。我详细说一下。

和各位的认知可能不同,我一直认为,炒房的人,是不能把房子炒成这么高的价格的。所以,一上来就骂炒房者把房价炒上去了。基本上,我持非常非常保留的意见。一看就是没有实践过的。

我认为,一个三代人的家庭,拥有4-5套房,是不能算炒房的。道理太简单了。爷爷奶奶辈住一套,外公外婆辈住一套,儿子媳妇辈住一套,孙子辈留一套。有些是二胎,再多备一套。

这能算炒房的么?如果这个算。那倒是可以认为——房子是炒房者炒上去的。很显然,这是不可能的,对不?

那么,各位,你们看看自己,以及,自己的同事朋友,有多少三代人的家族,拥有4-5套房以上。比例多不多?

别看着有些人,哇塞,有三四套房子啊,结果,都是自己父母,岳父母住着的,剩下的,租出去,等小孩长大了,留着结婚用。嘿嘿嘿,好多都是这样的哩。

真正炒房的,我知道的,都是两位数以上的房产(住宅)。这叫炒房,你说你整个家族,集全家族之力,一辈一套的,加起来4-5套房,怎么能算炒房呢?

那么,这种拥有两位数的职业选手,以全国的基数来说,并不多。

所以,说房价是炒上去的,显然,我个人是持有保留意见的。尤其是,有些三四五线城市,房价也暴涨了,你把那个城市翻遍了,都找不到几个背时的炒房者,你说,房价咋涨上去的呢?

我认为,房子涨价,就是土地价格的上涨。(实际价值的上涨+通胀。)

那么,这次这个新的土地政策,是在这个七寸上面打了一棒子。我们要好好看落实情况,如果落实到位的话,基本上,土地供应量,就得以非常大程度的解决了。

房企,在我的评价里面,其实,和格力,美的这样的制造业是非常类似的。

甚至,在某些层面,更加辛苦一些。

你看啊,格力们买材料,是可以全世界采购的,而且,格力们是强势方,但是,房企的原材料是土地,只能当地买,而且,房企在这个环节,是弱势方。

然后,售价方面,格力们是可以自己定价的,只要考虑竞争对手和客户就好了。而房企除了考虑这二者,还要考虑政府因素。很多城市,嘿,你猜怎么着,他还给你把售价限死了。厉害不?

好了,我们接着来看。

之前是,中央决定所有原材料,所以,他涨,房企们的成本就涨,售价当然要涨咯!~这才是房子价格上涨的核心啊!~朋友们!~怎么会是炒房的人炒上去的呢?他们有这种实力么?别逗了!~

所以,这次新的土地政策出来,就等于地方能够决定卖地了。如果落实到位的话,他就有了更多的可卖的地皮了,对不?

我的推断就来了。

二手房将来越来越不好做了。

因为,会有更多的新房。这些新房,建筑质量越来越好,设计水平越来越高,你说,你愿意买新房还是二手房?

有人要说了。地段地段还是地段!新房能有二手房这样好的地段么?

来来来,我说给你听理由。世界是变化的,朋友。

比如,我所在的长沙。原来的最好地段那就是几个商圈,五一商圈啊,东塘侯家塘商圈啊等等老商圈。这些商圈现在也是不错的,人员很多,也方便。

但是,地铁一通,车辆一多,现在,长沙最贵的地方,是滨江,梅溪湖这种新的商圈。道理很简单。

老商圈住宅,你可以得到更短的通勤距离,或者,更方便的就业,吃喝玩乐,就学等等。

但是,新的商圈,以上全部可以得到,并且,全部升级换代。学区有新的,就业有产业园,吃喝玩乐更不用多说了。交通方便的不得了。环境不仅仅是好一点,是好了一代。

你说,怎么竞争呢?

过去,地段或许很重要,因为,交通不方便啊。差十公里,能每天差好几小时,或者配套设施差很多。

现在,完全不是这样了,差十公里,地铁一走,车子一开,影响就很小了。配套设施,新商圈比老商圈还要好。

所以,我的推断是,随着土地端的解放,地方政府能加大土地的供应,比之以前,意味着,价格实际上就会微涨,平稳,甚至下滑。薄利多销么!~对不?

而且,地方政府会越来越重视把城市管好,让地皮的实际价值上升。从而附加值更好,卖更多钱。

之前,这种不那么大。我搞好了,不见得能卖地,对不?

别小看这个啊,假设,现在中国敞开来接受外国人的话,你看看全世界有多少人愿意往中国来,我多说一句,朋友们,千万别信那种——绝对自由的说法。这次疫情,就是最好的照妖镜。一切显形!我就问你一句话,此时此刻,你愿意待在中国,还是世界上任何一个其他国家?你摸着良心和理性说说看。

我不同意你说的话,但是,我誓死保卫你说话的权利。

你不能真的死掉了不是?命还是最重要的不是?

好了,假设,假设我上述所说,将来实现的话,那么,第一个推论就是呈现出来了——将来,二手房是越来越不好做了。只有少数的专业玩家可以继续赚钱,甚至,由于竞争者减少,他们可能赚得更多。但是,整体看来,普通人投资房产,再想重回过去那种躺着赚很多很多钱的日子,是不会再回来了。

我本人也是根据这个进行投资决策的。

有人要说了,你看,买房投资越来越不好做了,那房产股不也一样完犊子了么?

我接着说,我第二判断,就是,房产股将来会继续好下去,直到未来某一个拐点的到来。

我们捋一捋啊,其实,有没有土地新政,敏感的朋友,都会发现,这几年,房企的产能在巨大的提升。

贵不贵不说,但是,产能在巨大的提升。

排名前几十的房产企业,由于其极高的杠杆,极高的周转,以及,中国建筑这类企业玩了命的建,产能增加特别快速。

各位好朋友们,回想一下。

你们觉得,这几年,你们所在的城市,变化大不大?是不是隔阵子,就变得有些不认识了呢?

我在长沙有套物业,原来住了好几年,感觉还不明显。后来搬到新的小区,才一两年,结果回去一看,我天,日新月异啊!~满大街都是人,车,各种吃喝玩乐全像雨后春笋一样冒了出来。

这种情况,早几年,完全没有这么快速和明显的。

我每年都几乎会去宁波,每次去,我都吓一跳,哇塞,怎么变化这么大?长沙和宁波,都还是二线城市哟。

为什么?

房企的产能和城市新增人口都在迅速提升。快得不得了。

房企就像一头巨兽,在以惊人的速度,迅猛的成长。然后,不断的建新房,新商圈,然后,不断的有人口入驻进来。

有没有土地新政,这个变化,都在一天天的发生着。

光是这些增量,就可以让房企们继续好很久。

土地新政改变了什么?

很多人的解读是,土地新政能够打压房价。我觉得有可能,但是,对这点我不坚定,不清晰。道理很简单,我很难想象,现在一个城市卖2万一平方,然后,地方政府因为能自主卖地了,就把土地降价,把房价搞到1万一平米。我对这个持保留意见。我觉得,不涨,微涨,就不错了。这样,相较通胀,实际上是降价的,且,抵押品也没有减值危机。

但是,我觉得,改变了一个很重要的点,就是,房企的产能还能再往上走。

因为,比如,一个城市,一年原来是能从中央批10块地,但是,市场需求是20块地,买不到的,就等着。

现在,是一个城市自己能批了,那么,可能性会是,按节奏来,没钱了,就多批几块,有钱了就少批几块,按节奏来卖。

但是,维持住房价,是底线。是不是很像股票中的市值管理啊?嘿嘿嘿!~

这样的话,房企们,作为“来料加工”企业,等于订单多了么,从原来的10块,增加到了15块了么,是不是这个道理啊?

所以,我的推断是,房企们的产能还得提升。体现在财报上,可能是均价微涨,售出量增加,利润率差不多,但是,绝对值增加。

这样,也就实现了房住不炒。

你看啊,炒房还能那么赚钱么?永远都有还不错的新房子在等着你。你买了房子,变成二手房,此时此刻,你不是和其他二手房们竞争啊,你是和很多很多房企们的新房在竞争啊!自然而然,炒房者就会逐渐减少咯。是不是?

好了,我们回到推论。

我认为,房地产股票能够投资的道理就阐述清楚了。

即,房企们,这次将吃到“数量增多”的利润。即,原来卖10万套房子,将来可能卖20万套房子。这里面,一部分是小房企被整合的数量。一部分是土地新政之后,地方政府有可能增加的土地数量。(注意,是有可能,方向是这么个方向,但是,还是要看具体落实执行啊。)

而不是,像多年前,有些房企那样,吃的利润是“土地涨价”的利润。其实,税务盾之后,土地涨价的利润,房企吃不了多少的。

但是,这里要注意,只有布局主要城市群的房企才能吃到主要的增幅。以前谦和屋的文章详细说过,就那么几个城市群。长三角,珠三角,环北京,中部武汉长沙双子星,成渝,大概这五个,潜力最大了。

还有就是,快周转的模式,依旧是最猛的模式。道理很简单,之前我那篇——碧桂园的1000天有详细说。这里不展开。

读后感——我在碧桂园的1000天(网页链接)

逻辑就是,卖一个面包,你不可能往奢侈品那价格上面去卖,对不?国家也不允许,要打击!你只能多卖面包,以前卖1000个,现在卖1万个。走量赚钱。

好了,这就是我买入的支撑逻辑。

再就是关键之处了。

估值。

房地产的估值有多么惨,各位,看到了!~你们看看!~多惨!~

几乎都是个位数。

我测算过。假设未来估值不提升,就吃利润正常的上涨,5年一倍,概率也是相当大的。

以万科来说,现在的估值,和2012年的估值差不多,都是个位数,粗略算,是2012年2月份的估值差不多,那时候复权股价是6块钱左右,现在跌成这个鬼样子,是28块钱左右。8年4.7倍左右,年化收益21%的样子。和ROE相近。

保利也差不多,2012年2月初,5块不到一点,现在是15块左右。年化16%左右。也和ROE差不多。

恒大地产是和2015年5月初差不多,从5块左右,到这段时间暴跌的13块左右。年化收益22%的样子。

我自己主要就是这三家地产公司,还有一个融创。融创涨幅太惊人了,保守点,不算了。

这里有人一定有疑问,将来还是有至少两种可能性会亏。

第一,估值继续跌,像银行那样,永远没有尽头……

第二,业绩转折,不增长或者亏损。

一个一个说。

估值继续跌,是有可能的。因为,大部分人都喜欢买政策鼓励的行业,你看新科技们,涨幅惊人,其中大部分企业,根本不需要基本面支撑,甚至没有基本面支撑的。

这个我看不懂,就不参与了。

估值这件事,我是不知道将来究竟会怎么发展的。市场先生,神鬼莫测。

现在8倍市盈率,将来可能腰斩,到4倍,接着再腰斩,到2倍。恒大就有长期3-4倍估值的时候。没办法,挨打跑不掉的。

比如说,我买过兴业银行和浦发银行,一般来说,市净率为1,都可以认为是正常的吧。好家伙,现在都是0.6左右。服气不服气?不服气?还有民生,还有港股的银行股。估值能继续往下到你投降的那一天。

不过,由于一直有盈利有增长,股价体现出来不是下跌,而是横盘,就是不涨。

将来,房地产也可能这样的。

但我还是偏乐观,原因有两点。

第一,房地产的杠杆和银行的杠杆有着巨大巨大的区别。银行一核销,亏起来是要命的。房地产的杠杆是有土地做支撑的。而且,比例差距也是巨大的。

你大概可以这么想,就是,你有100万,然后借了1亿,利息很低,接着,全部以较高的利息民间贷款放出去了。每年好开心。但是,几个背时鬼还不上钱,你就完犊子了。这是银行的模式。(大概这么个意思啊,不展开了。)

房地产模式是,你有100万,然后,借了1000万,利息较高,去买了房子,买了地,将来卖房卖地赚利润。风险在于,房子,土地很差,比如,买到了大西北的山沟沟里的地,买了危房。那就亏死了,如果不是这样的情况,就健康很多,保险很多。

第二,银行亏起来,有兜底的,乱不起来。就业其实影响不大的。因为,工作不会大量消失,不新增也就是了。房企倒起来,无数青壮年劳动力没有工作,你品,你细品。

这两点,对投资者的心态影响,是不同的。有着很深刻的不同。

第二种情况,就是房企们真实发生业绩亏损。

这就比较麻烦了。如果真的是这样,那就是基本面恶化了,我就会卖掉。

但是,我经过自己的瞎琢磨,我认为,这种概率是很小的。

第一点,我只买最大的几家,万科,保利,恒大,融创。就这四家,少赚就少赚,安心一点。这里面除了恒大,我想,都是财务相对不那么激进的。恒大有些激进,一来,恒大我持有四五年了,分红早就分回来了,其次,恒大的企业文化以及执行,并不是那种我们看上去的激进或者玩火型的。

这个要仔细研究。许家印先生很多做法,是大开大合的,当下觉得好吓人,事后看,又是合理的。当年做矿泉水,我很不看好,因为正好我朋友给他们做的矿泉水整体策划。我聊过几次后,就觉得不行。但是,这个有点类似格力做手机,雷声大雨点小,看着吓人,哇塞,血亏啊,完全不行啊,结果一算账,也没什么。你说,当年格力做手机的时候,多少人认为完了完了,格力多元化,完蛋了,赶紧卖出,股票跌跌跌,整个舆论把估值杀下来了,后来我一看格力究竟投了多少钱,才那么一点点,我就觉得没事,量级差太多啊!~

现在回头看,股价涨了这么多。

我多年实践经验下来,是——不要听企业家说什么,主要要看企业家做什么。有时候,有些话,他们说出来,是有些背后的原因我们也不知道的,只要量不大,就对主业影响不大。

恒大最麻烦的是造车。估值差就在这里。

现在花了很多钱了,如果将来造车搞不成,这些钱,就会有很多亏损的。当然,在拿地上面补回来一些了,但是,还是会有相当大的亏损。

如果将来造好了,这个就不得了,戴维斯双击妥妥的。

能不能行,我也不知道。

再一个就是债务的问题,这个就不用说了,恒大哪一年的债务不吓人?年年吓人。

这里我多说一句,有一种生意模式,借债本身就是盈利的重要一环,对赌的是通胀导致债务实质上是缩水的。

另,如果恒大真的现金流断了,破产了,那么,就得认赔。各位投资者自己好好算一下概率吧。

我觉得,目前我持有的仓位,也对我整体投资影响不太大。所以,我也就没有去细算了。

等于说,我是投了房地产整个赛道。赚些房地产指数一样的收益算了!~嘿嘿嘿。

总之吧,我认为,我自己将来是不准备将精力放到房子的投资上面去了。但是,我对房地产股票的投资,是有着较大的信心,以及较为乐观。

我认为,人民对美好生活的向往,是注定了有——居者有其屋这个选项的。

我曾经租过房子,我对那种羡慕国外可以一辈子租房子住的人,是表示敬佩的,但是,我个人丝毫没有兴趣租房子常住,我一点也不喜欢租房子,我就喜欢买一个房子,在院子里种我喜欢的花草,养喜欢的锦鲤。我完全不会考虑带着家人租个房子常住。

我对房产投资以及房产股投资的一切浅见

我对房产投资以及房产股投资的一切浅见

据说,德国人最喜欢租房住,租金也不涨,一辈子租,多好。

5%的人拥有德国50%以上的房屋。

我一点也不想成为那50%的人,实在要选的话,我宁愿成为那5%的人。

我想,你也一样,对不?

真正实现房住不炒,未来一定可以的。

房企们扩大其产能,地方政府提供平价的土地,用快周转的模式,一批又一批的把房子造出来,那么,中国十多亿人口,总有一天,能够居者有其屋,总有一天,能够过上美好的生活。

我用我的仓位,实打实的支持房住不炒的政策!~

@今日话题

$万科A(SZ000002)$

$保利地产(SH600048)$

$中国恒大(03333)$



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