龙湖集团的守正出奇为什么龙湖地产口碑那么好龙湖老板吴亚军背景-吸收财讯

龙湖集团的守正出奇为什么龙湖地产口碑那么好龙湖老板吴亚军背景

实现持续共赢兵法讲“守正出奇”,在正面战场根基要稳,侧翼冲击下刀要准,能打出惊喜,缓解正面战场压力。但往往奇兵难用,因为奇兵的培养成本和技战术要求都较高。也值得大家继续关注和期待。

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房地产市场进入下半场,逐渐从增量市场转向存量市场,企业之间的竞争加剧,做大蛋糕的游戏结束了,分蛋糕的争夺开始了,房地产企业在战略上几乎不谋而合,纷纷从“基本盘”(地产开发)和多元化新业务发力,形成“正和奇”两面战场。

2019年,龙湖集团的营业额达到1510.3亿元,同比增长30.4%,其中“基本盘”地产开发业务的收入占比92.8%,虽然比上一年下降了0.8个百分点,但保持了29.5%的高增速。惊喜来自于物业投资业务,营收57.9亿元,在收入总额中占比3.8%,却贡献了8.3%的溢利,收入总额增长高达41.5%,这意味着龙湖的多元化业务不仅贡献了大量稳定现金流,还拉高了公司的利润增幅,逐渐成为龙湖战略的一大亮点。

其它方面,龙湖保持着一贯的“纪律”。低财务杠杆和稳健的现金流带来的是低至4.54%的融资成本;新增土地储备中76%位于一二线,同时具有超过70%的高权益占比,能够保证龙湖操盘,持续维持产品创新力,并能够分得利润溢价。

从整体上看,龙湖仍旧是一个优势集中、多点开花的房地产企业。

龙湖的正和奇

加速不加杠杆

2019年,龙湖跨进两千亿军团之后继续保持高复合增长,实现合同销售额2425亿元,同比增长20.9%,完成计划销售目标的110.02%。相比早年间业内质疑龙湖的慢,从2016年到2019年四年时间内,龙湖的销售额累计增长了175%。

和多数实现规模跨越的房企不同,龙湖在增长的道路上没有选择高杠杆运营。龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓说,龙湖保持增速的“前提还是守住财务纪律,守住净负债率,不拿地王,不拿高价地,达到我们的指标要求,把节奏踩好。”

截至2019年末,龙湖的净资产负债率下降了2.0%至51.0%,处于行业低位。

野村发布的一份评估报告称,预期龙湖集团今年2600亿元的合约销售额可期,相信可达到管理层制定2020至2022年每股盈利年复合增长的指标,“相信近期股价调整是入市良好机会,维持“买入”评级。”

在降低净资产负债率的同时,龙湖在土地市场表现的也较为积极,2019年全年新增了90个项目,新增土地储备1731万平方米,权益占比为74%,拿地面积/销售面积122%。拿地金额1071亿元,拿地额/销售额为44%,并首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11个城市。

未来会“不拿错地,保持战略主动、资金主动和供货主动”龙湖集团执行董事兼CFO赵轶透露,尽管1月份龙湖在资本市场集中发力,全年的融资任务已经基本完成,但会继续在公开市场寻找发行债券的机会,因为龙湖是一家评级优质的企业,融资成本和渠道都有优势。

截至2019年末,集团在手现金为人民币609.5亿元,较2018年的452.6亿增加34.7%。现金短债比4.38,保持行业高水准。

充足的现金流和负债结构,能让龙湖在2020年继续保持节奏,并等待更合适的收并购机会,通过低成本拿地维持业绩增速,保持毛利率水平在行业相对靠前的位势。

尽管2020年第一季度受到疫情影响,但龙湖管理层认为龙湖大多数项目已经积极复工,预计4月份可逐渐恢复正常。“现在看整体供货95%以上是能够顺利地供出来”,邵明晓表示,龙湖不会因此调低2020年的销售目标,也不会影响到公司的财务杠杆基调。

融资能力不断增强

房企的现金流主要来自于销售回款和融资,这两者又相辅相成。但目前房企在融资渠道、成本年期等维度加速分化。2019年,行业内不同企业的融资成本可以低至4%以内,也出现了高达15%左右的利率。

在行业融资难的背景下,截至2019年底,龙湖集团平均融资成本仅4.54%,平均贷款年限为6.04年,融资成本仍然保持在较低水平。

龙湖集团董事长吴亚军表示,龙湖“去年下半年就在注重现金流,今年1月份就完成了全年的基本融资(任务)。疫情发生的时候公司做了一次压力测试,预计疫情比较严重的情况下,仍然可以保证公司能够比较正常的活着。”

龙湖在财务方面多年的自律和克制已经形成了一个财务护城河,进而反哺业务,保证了公司能够按照既定的节奏进行融资、拿地、扩张。

2019年9月,龙湖发行了8.5亿美元投资级优先票据,创造了近两年来中国民营房地产企业首笔10年期发行、中国房地产企业最大规模10年期发行、中国民营房地产企业10年期发行最低票息和发行收益率以及中资BBB区间评级民企最大规模10年期发行等记录。2020年1月,龙湖又发行6.5亿美元票据,其中2.5亿美金为7.25年期,票息3.375%;4亿美金为12年期,票息3.85%,创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

在融资难、融资成本高的2019年,龙湖的平均融资成本还同比下降了0.01个百分点,并在9月发行了8.5亿美元的低息美元债。

在融资渠道上,龙湖也一直保持畅通,除了与银行建立了“总对总”的关系,在境外发行长期、低息债券,龙湖集团CFO赵轶还透露,目前国内流动性相对宽松,公司会在国内申请一些公司债,“我们国内开发债的额度非常充裕”。

从债务结构来看,龙湖的负债也非常健康。截至2019年底,龙湖集团综合借贷总额为1460亿元,其中,一年内到期债务为人民币139.3亿元,占总债务的比例仅为9.5%,现金短债比为4.38。而2019年龙湖集团实现经营性收入102.3亿,可以完全覆盖全部利息支出。

在开发业务之外,财务盘面也是龙湖以正合的“基本盘”,为公司的长期稳健、业绩增长和保持利润守好战场。目前,国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB”、“Baa3”、“BBB”;此外,大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。因此,龙湖也成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。

多元化业务成亮点

如果说开发业务以稳健发展为主调,龙湖C2-C4航道业务则进入了高速增长期,同时也为公司贡献了不错的利润,成为龙湖多元化布局的亮点。

2019年,龙湖新开业了10座商场,全国范围内累计开业商场达39座,已开业商场建筑面积377万平方米,整体出租率98.5%。全年平均日客流154万人次,同比增长了23%。全年商业租金增长31.9%至47.5亿元,同店增长达到19%,距离之前提出的“2020年租金收入60亿元”的目标还差26.3%的增幅,按照正常增幅即可达到。

尽管今年一季度受到疫情影响,龙湖提供了长达67天的租金减免期,但龙湖管理层表示,“总体上我们有信心达成承诺。减免租金带来的几个亿的影响,我们会在未来一步一步通过运营去消化。”“从全年来看,我们今年要开业的九个天街,招商进展情况都还比较顺利,除了一些国际品牌,合作时间可能要靠后一些。”

租赁住房作为另一个主航道,龙湖冠寓在2019年底的开业房间数量达7.5万间,租金收入11.7亿元,同比增幅150.6%,开业超过六个月的房源出租率为87.3%。

邵明晓表示,“中长期我们非常坚定看好。今年10万间开业的目标也是要达成的。”2020年龙湖冠寓将新开2.5万间,预期收入接近20亿元。

在整个物业投资版块,龙湖2019年的业务营收为57.9亿元,在总额中占比3.8%,溢利贡献8.3%;物业投资收入同比增长41.5%,溢利却增长了54.4%。

在新业务上值得关注的是,龙湖找到了物业服务增加利润的模式,邵明晓表示,龙湖智慧服务业务的毛利率可以达到26.3%,除了基本物业费,创新收入占比已经达到50%,接下来,龙湖会提高创新收入能力,“包括社区内租售服务等其他相关业务组成的增值业务包,增长以及毛利都是比较可观的”。而且物业版块暂时不会考虑分拆上市,将会长期提供稳定的现金流。

龙湖智慧服务的口碑一直不错,物业费收缴率、满意度和客单价都比较高。在疫情期间,龙湖还打通了线上社区配送的到家服务,“与永辉等几家生鲜供应链达成合作,两个月下来做了124000单,客单价达到59元,而且损耗率在不断下降。”在物业服务业务中找到的新模式,未来会是观察龙湖新业务潜力的方向。

吴亚军说,“我觉得龙湖的团队,在这次疫情当中表现得非常好。这种时候就表现出了龙湖最真实的底子,这一点是让我非常骄傲的。”龙湖已经表现除了强者姿态,在危机之下仍旧能够有信心完成增长,这一切都源于过去的沉淀。

更为重要的是,C2-C4航道的服务不仅可以提高与业主的连接频次、相关度,还可以建立更多的应用场景,相互借势,彼此提供效能。

总体上,龙湖在2019年仍旧保持了自己的发展节奏,保持纪律、守住主业、多点开花,并在资本市场和项目储备上早早做好了应对2020年的准备。

在众多的中国女性商业精英中,有着这样一位楼市女强人,她集种种光环于一肩,却处世低调、深居简出又很少接受采访,她的创业发家历程堪称“秘史”,她就是龙湖集团的创始人吴亚军。

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在出身上,吴亚军并没有显赫的背景,应该算是白手起家。1964年,她出生于距离重庆五十多公里的合川县营盘街一大院中,吴家并不富裕,大院十多户人家多年共用一间厨房。

1980年,吴亚军考入了位于西安的西北工业大学,当时高考的满分是440分,她的高考成绩超过400分,学的是甚少人听说的鱼雷专业。四年后,吴亚军顺利毕业。大学毕业后的吴亚军进入一家国营仪表厂做技术人员,一干便是4年。

后来,为了更好的发展,吴亚军来到位于渝中区国际村30号的《中国市容报》做记者,高中时就已斩露头角的写作水平这时候帮了她,而且吴亚军口才甚佳,爱读书。

这是一份创办于1982年,该报的主办单位为建设部城建司及重庆市建委,隶属建设部(现住建部)城市建设司的报纸,现已停刊多年。她在该报所待的时间不长,在1988年至1993年任职期间,积累了一定的人脉资源,这对其后来改行经营地产事业应当发挥了重要作用。

刚进《中国市容报》,吴留给同事的初次印象是“有点土”,“好象也是留着短发”。起初她只是做一名记者,但因为写的文章“确实有几刷子”,在不长的时间就成为了编辑。

有同事发现,吴亚军平日里很少言语,但当她要表达一件事情的时候,往往能在几句话之间打动对方,“别人听起还很舒服。”这应该是每一位成功人士所应具备的基本素养。

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在《中国市容报》,如果只是做一名记者或编辑也许不会有日后的发达。吴亚军开始缓慢的往经营方面靠拢,在《中国市容报》拉到画册出版业务,为其积累了创业基金。

大约是在2001年前后,吴到了《中国市容报》驻北京办事处,名义上是办事处,实际上也在为报刊兼营创收。

办事处当时就在北京的中国人民大学附近的一栋楼里。虽说是办事处,但实际上根本没有办公的地方,10多平米的地方摆着两张床,还是像学生宿舍一样的“上下铺”。

一位曾经去过办事处的重庆同行说,吴亚军就和同事们住在那里,每天自己做饭,大家那时候共用的一台交通工具是台面包车,吴有时也坐那台面包车出去跑。

当时创收的主要方式是出版一种展示建设单位形象的画册。吴亚军就在这一出版画册的过程中“挣了不少钱”。“当时跑得非常勤,拿下了不少业务,出一本画册,大概能从中挣几万。”

“她应该是参与出了好多本画册,具体多少都记不住了。”一位吴亚军曾经的同事说。

“要知道,91年92年的时候,重庆一套非常好地段的房子也才要十几万。”曾经的同事们相信,画册是吴早年发迹的第一桶创业金。

1993年,吴亚军辞去了记者的工作,成立了一家公司,决定自己创业,专门做建材、装饰。凭着自己多年的人脉,她的生意做得还是不错的,外加她头脑灵活,踏实肯干,第一次创业应该说是成功的。

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1994年,她借助报社平台,成立重庆佳辰经济文化促进有限公司,吴亚军开始涉足房地产行业,成立了重庆佳辰经济发展有限公司并任董事长,正式下海经商。

“当时有十来个人左右,主要做装修、卖进口建材,”吴亚军在接受重庆一家当地媒体记者采访时称,“当时我在想,为什么做这个公司?先是生存,然后是挣钱,挣钱完了就是发财,我发财完了就是大家发财……

当年,建设部和国家科工委要在全国做一批“2000年小康住宅科技示范区”的样板项目,闻此讯后,吴亚军便积极投入。当时一听是科技示范,许多人担心成本高亏钱,参加不积极。为此,中建科总公司,建设部,科委联合成立了一个“中建科公司”,参股或者控股在全国的科技示范项目。

1995年6月,她进行了人生转折的第一次至为重要的资本运作。她与中建科产业有限公司合资成立了重庆中建科置业有限公司,注册资金达1000万,而自己原先注册的重庆佳辰经济发展有限公司则更名为重庆龙湖企业拓展有限公司。

新成立的公司立马确立了以房地产为核心的发展战略,将住宅开发作为主导方向的终极目标。吴亚军和蔡奎做房地产的第一个项目就是与中建科合资搞“龙湖花园”。他们把钱主要投在这个项目上,原来的其他生意就全部关掉了。

有一个说法是,中建科在这个项目上投资额没有出够,吴亚军则多投了,但他们当时与中建科有一个协议,同意中建科一期的项目按投足额来分红,就意味着中建科事实上多分红,二、三期中建科逐步减持,直到退出公司。

至此,两家公司均掌控于吴亚军的手中。而日后进行地产运营的主要平台则是重庆龙湖地产发展有限公司。

吴亚军从拖着伤病的身体开始卖建材,到初尝地产业甜头并获得纷至沓来的荣誉,也曾有过“小富即安”的想法,但后来龙湖加速扩张特别是上市之后,她挂在嘴边的一句话是“发展就是使命”。

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就像中国很多出身低微却突然变得富有的人物一样,很多人并不相信,吴亚军这个昔日的女记者,十几年间能够无所依托地创下这么庞大的家业。在吴亚军的创业史上,确实藏着很多问号。

从第一个项目开始,吴亚军就注重细节,于是,龙湖花园一炮走红。龙湖在地产业迅速崛起之后,很多人都想知道吴亚军的秘诀是什么。当有人问到龙湖的“诀窍”时,吴亚军提到两点,一是“进入目标城市较早”,二是“密集投资,兼做商业,获得当地政府支持”。

据少年时的玩伴透露,吴亚军在上学期间,在课堂上常看小说,但由于其成绩突出,老师发现之后,总是闭一只眼,睁一只眼。

“善于学习,精于操作。”国内房产行业著名策划人王志纲这样评价吴亚军。

很早以前,吴亚军就与万科集团掌门人王石认识。 而龙湖地产在全国化初期,吴亚军曾拜师地产标杆企业万科董事长王石,学习经验。上世纪90年代中后期,中国地产开始升温,深圳万科集团成为当时中国地产界的翘楚,吴亚军为此专程去深圳拜访万科,虚心向王石讨教做房地产的门道。

“她能登上榜首,应该是名副其实的。”一位熟知吴亚军的开发商老总认为,吴亚军本人爱学习、行前冲的做派,是她成功的秘诀。

一位高层这样说:“吴亚军自称是愤青,事无巨细,每次员工招聘都要一一亲自面试。吴总的体力比别人都好,精力旺盛在公司是出了名的。平时我们在公司加班加到后半夜,上QQ时发现吴总还在网上。”

沁园集团董事长刘崇梅说:龙湖的细节管理完美得可怕。去龙湖看样板房,脱鞋进门时鞋尖还冲里面,出来时鞋就已经规规矩矩摆放朝外了。从这点来说,吴亚军是我最佩服的重庆女老板。

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但成名后的吴亚军为人处世却十分的低调。“她从不接受采访。”媒体人都知道。在重庆地产圈内,吴亚军被比喻为“三不人物”——“不签名、不上镜、不接受采访”。媒体对她“只闻其名,不见其人”。“我一不抽烟,二不喝酒。”上市后,面对巨额财富,吴亚军说:“我唯一的嗜好,就是干活。”

如今,龙湖集团在吴亚军的带领下,俨然是一个成熟稳健发展的大集团。在2019年3月,龙湖集团控股有限公司(「龙湖集团」或「集团」,港交所股份代号:960)公布的截至2018年12月31日止全年业绩。

从业绩报告中可以看出,龙湖集团2018年合同销售额2006.4亿 同比增长28.5%,继续稳站行业前十;年内新增91个项目,不但频频落子重庆、成都、杭州、青岛等都市圈热点二线城市,同时亦布局南昌、郑州、贵阳、东莞等11座新城,区域纵深进一步夯实,助力集团中长期销售、盈利增长。同时,投资性物业租金收入增57.7%至40.9亿,长租公寓成影响力TOP3品牌。另外,境内外全投资级评级再提升,平均借贷成本低至4.55%。

未来,在吴亚军的领导下,龙湖集团将继续秉承「空间即服务」战略,四大主航道业务协同发展,继续守信而笃行,步稳而谋远,在周期跌宕中谋求胜出,实现持续共赢,也值得大家继续关注和期待。



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