广州最大烂尾楼澳洲山庄债权纠纷22年为什么增城澳洲山庄没拆除-吸收财讯

广州最大烂尾楼澳洲山庄债权纠纷22年为什么增城澳洲山庄没拆除

澳洲山庄开发商澳美公司法定代表人胡耀智在接受《每日经济新闻》记者采访时讲起,澳洲山庄之所以出现资金链问题是在于,1998年,澳美公司财务总监卷走公款上亿元,影响了公司的金融信誉,导致澳美公司资金链从2000年断裂至今。

【吸收财讯】开发商出事了?听上去就很霸气的名字山庄里面住的都是什么仙啊?-> 澳洲山庄2834户业主已苦等22年依山傍水、空气清新、树影婆娑,20多年前位于广州市黄埔区的澳洲山庄因为环境优美引发全城热卖。直至今日,老广们不少都还知晓澳洲山庄,即使这已经是一个由于开发商资金断裂烂尾22年,后又因繁杂债权纠纷而重建存在重重困难的小区。

澳洲山庄有2834户业主,卖出去近200栋,最终只交付了不到60栋,如今仅有30来户人家在山庄里常住,其他业主则因房屋未建成或未达交付条件而收不到房。

22年来,业主们从黑发等到白发,仍没有等到住进澳洲山庄。大约5年前,澳洲山庄在市政府和资金方的推动下有过盘活转机,但因为开发商的纠纷无法处理,重建的希望宣告覆灭。

这之后,澳洲山庄的业主们依然在为盘活山庄做努力。但现实一次又一次地告诉他们,搬进山庄依然遥遥无期。

最后的30户居民

即使是白天,澳洲山庄也十分寂静,鲜见人烟。外墙斑驳、门窗破碎,不少房屋内部落满了碎石断瓦。零零星星可见到挂着衣服的阳台,那里住着澳洲山庄最后的居民。

86岁的马阿姨在澳洲山庄居住了20年。她看着澳洲山庄一点点建起来,又看着它慢慢旧去。

1998年,她在澳洲山庄以17万元总价买下了一套56平方米的房子,那时候她刚退休4年,买这套房就是为了养老。马阿姨说,她不喜欢城里的喧闹,所以一个人在这里安安静静、简简单单地生活。

马阿姨的房子交付时很多设施都没有完善,她也并未进行装修。早些年,小区里水电都不能正常使用,她就简单地把水电捣鼓一下,搬了几件家具就住进来了。

山庄里的生活极其不方便,马阿姨不常出去。每周末,她的子女会从城里过来接她出去买足一周的食物,她自己也种些菜,每天的生活就能够满足。

这么多年来,马阿姨对山庄的复活早已不抱希望。“新房我是住不上了,但现在住进来还能给开通水电,多住一天是一天。”马阿姨对着新搬进来的居民曹爷爷说。

自去年澳洲山庄附近的地铁站开通之后,一小部分业主陆续搬了回来,曹伯伯就是其中之一。买这套房时,他是40岁的青壮年,现在他退休了,不想跟孩子住在一起,又没有其他去处,就搬了回来,把基本的生活设施搞好,将就着住。

“被这套房拖死了。想要申请公租房,但因为名下有这套房,说我不符合条件,可是这套房烂尾了啊,还被银行告了。”曹爷爷说。

曹爷爷当时购房时,开发商让他们办理按揭贷款,并承诺会为他们付利息,他们只需要付清本金部分即可。但没过多久,开发商就不再履行协议,加之迟迟没有收房,当年办理了按揭的曹爷爷就停止了还贷。

“前两年去查,已经欠了40多万了。我现在不去管也不去看了,就这样,随它去吧。”曹爷爷说。

李阿姨也是去年搬回山庄居住的。李阿姨住在一楼,刚搬进来的时候,有一天早上,她刚出门,有位邻居和她迎面撞上,吓了一跳:“哎呀,我这一早上总算见到个人了。”邻居跟她说。李阿姨说,那也是那一整个上午,她见到的唯一一个人。

马阿姨、曹爷爷和李阿姨还算是业主中幸运的那一群,至少他们的房子修补一下还能住人,很多业主的房子现在还只是个框架,连凑合都没办法。李阿姨自我解嘲:“所以这些年,我们都经常说,要住进来,而不是挂墙上。”

倒下的多米诺骨牌

这个曾经引领全城度假风潮的千亩大盘是如何倒下的?

澳洲山庄开发商澳美公司法定代表人胡耀智在接受《每日经济新闻》记者采访时讲起,澳洲山庄之所以出现资金链问题是在于,1998年,澳美公司财务总监卷走公款上亿元,影响了公司的金融信誉,导致澳美公司资金链从2000年断裂至今。

对于这个烂尾多年的千亩大盘,广州市政府及黄埔区(包含曾经地块所属的增城市、萝岗区)相关部门,这些年也多次计划推动重建工作。2013年3月,时任广州市常务副市长的陈如桂主持召开了广州市处理“烂尾楼”专责小组第二次全体会议,会议审议通过了《澳洲山庄盘活重建工作方案》(以下简称《重建方案》)。

《重建方案》显示,萝岗区政府研究认为,为彻底解决历史遗留问题,将该项目重新规划,将不符合规划的房屋整体拆除重建,是解决该项目问题的较好办法,澳美公司也希望采取此方式盘活,已有1300多户业主基本同意拆除重建方案。

与此同时,澳美公司引进了广州方兴房地产建设有限公司(以下简称方兴公司)及其子公司广州富鼎实业有限公司(以下简称富鼎)合作开发并帮助解决资金问题。合作各方拟将临近广汕路的10万平方米暂未开发地块用于项目启动区建设,计划建成约30余万平方米的住宅及相关商业配套设施,方兴公司当时表示同意将此项目的房源和回笼资金用于滚动开发。

2015年,广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局对澳美、方兴(富鼎)两家开发单位共同提交的澳洲山庄重建整体修建性详细规划方案进行了审查,以穗规批【2015】140号方案函复,落实了相关控制指标及小区公建配套。

在政府大力推进后,很多意向企业都来跟澳美公司谈过合作,最后澳美选定了平安不动产。双方还签订过意向协议,预计总投资达22亿元,但之后再无下文。

胡耀智说,平安作为上市公司,在财务、资产等方面有严格的要求,澳洲山庄涉及的债务债权等问题较为复杂,所以双方最后没有达成合作。

2016年3月,开发区、黄埔区国土资源和规划局连同两家开发单位、业主代表等召开澳洲山庄项目历史遗留问题协调会。与会各方一致认同按照穗规批【2015】140号方案启动澳洲山庄建设工作,对澳美作为首期开发建设主体、启动开发“017号地块”,无不同意意见。

“‘017号’地块是净地,建房子最快最方便,差不多可以建11栋楼,能安置1000多户业主。”一位业主代表告诉记者。

但“017号地块”很快从一个转折点变为新的麻烦。根据澳美公司及胡耀智的《告业主书》,胡耀智以私人名义筹措了全部“017号地块”的建设资金,也已完成土地平整。但当胡耀智在2016年5月向规划主管部门报建时被法院告知,“017号地块”的土地使用权将被法院强制过户给方兴公司、富鼎公司名下。

望不到头的重建路

“017号地块”的土地使用权为何会被法院强制过户至方兴公司、富鼎公司名下?胡耀智称,他是被方兴公司法定代表人,也曾是澳美公司股东的吴楷明“骗了”。

2016年8月,胡耀智在《告业主书》中表示,因2000年至2004年期间,澳美公司面对众多诉讼案件的困扰,胡和吴楷明为转移公司资产、规避债务而虚构了本金为1300万元的借贷事实,并达成了涉案以物抵债的协议。

2004年12月,澳美公司和方兴公司签订转让合同,以仲裁的方式将澳美公司名下4个地块转让过户给方兴公司,其中就包括“017号地块”,合计交易价格1亿余元。

澳美公司方面称,方兴公司曾许诺暂不过户“017号地块”,另外3块土地的交易价格远低于当时市场价。但2016年7月5日,广州市黄埔区人民法院(下称黄埔区法院)出具协助执行通知书,将涉案土地使用权执行过户给方兴公司、富鼎公司。

这也就导致澳洲山庄的重建工作被搁浅。2016年8月,广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局在《关于反映澳洲山庄重建工作意见的答复书》中表示,根据黄埔区法院的司法文书,澳美公司已经丧失重建启动区“017号地块”的土地使用权利,其对该地块开发报建的主体资格已无法律依据和事实依据。启动区的报建主体须待“017号地块”使用权过户的执行程序完结后才能最终确定。

随后,澳美公司计划将其名下的021地块拿出来作为优先安置业主的用地,并于2018年1月9日向广州市黄埔区规划局申请报建《广州市黄埔区国土资源和规划局立案申请回执》。

但该地块处于查封状态,为了解封该地块,澳美公司多次向黄埔区法院要求履行相关债务,但法院暂未回复。报建手续现仍在审批中,只要方兴公司收到执行款,4块被查封的土地即时解封,澳美公司便可破土动工。

麻烦还不止此。2019年8月12日,方兴公司以资不抵债且明显缺乏清偿能力为由向法院申请对澳美公司进行破产清算。一旦清算,业主拿回房子就更遥遥无期了。“(破产清算)将损害2348户澳洲山庄业主的合法利益。”胡耀智表示。

不过,2019年12月6日,广东省广州市中级人民法院裁定认为,方兴公司提供的证据无法证明澳美公司的债务金额。其次,截至2019年10月29日,澳美公司名下4块土地价值为41.34亿元,已经远远超过方兴公司所主张的债务总额19亿元。方兴公司称澳美公司明显缺乏清偿能力依据亦不足,澳美公司不具备法定的破产原因。

从38岁意气风发的归国商人到如今两鬓花白的老人,胡耀智这些年都未曾离开过澳洲山庄。这是他曾经的“梦”,也是他如今的“难”,这些年他深陷其中,却不曾想过逃避。

“我一直对澳洲山庄的重建充满信心,我这么多年来一直坚持在山庄,坚持上诉,就是希望能给同样坚持了20多年的2834户业主一个交代。”胡耀智说。

广州澳洲山庄楼盘已烂尾20年,业主一直在维权,但项目重启至今遥遥无期。

中国小康网讯 记者 郭煦 2017年11月26日上午11时,超过220名业主在广州市龙洞凤凰山宾馆源华酒家三楼召开澳洲山庄业主餐会,聚餐开始的第一环节是全体默哀,不久前,他们中的一位老人过世了。

他们是一群始于上世纪90年代中后期陆续购买广州澳洲山庄的准业主,如今,该楼盘已烂尾二十余年。近十年来,他们也记不清楚这样的维权聚餐举行过多少次了,大多数业主都从曾经的中年人步入了老年人行列,对于组织者安排聚餐前的默哀环节,大部分业主都没有异议,因为他们知道,说不定哪天走的就是自己。所有业主中,平均年龄60岁,最高龄的已经近80岁了。

澳洲山庄始建于1993年,开发商是广州澳美房地产开发有限公司(由香港澳美投资有限公司和广州广协房地产开发公司组成,下称澳美公司)。1993年,澳洲山庄在(1993)字第特0021、(1995)字第特017至024号、(1995)字第特026号10个国有土地使用证上开建并销售,先后建成楼房292栋,向2500余户准业主销售,后因开发商资金链断裂,因占地超过1000亩,历时20余年,被称为“广州最大烂尾楼”。

《小康》记者调查发现,澳美公司因资金链断裂,广州方兴房地产开发有限公司(下称方兴公司)注资进入,但最终却因澳美公司与方兴公司之间的利益争夺而无法启动重建。在业主一直没有间断维权的十年里,广州市政府及黄埔区(包含曾经地块所属的增城市、萝岗区)相关单位都非常重视该历史遗留问题,成立了由各相关职能部门人员组成的“烂尾楼”专责小组,甚至在2013年由时任广州市常务副市长陈如桂亲自督建,但都没有实质性进展。

近千名业主一直没有停止维权的脚步,业主们的维权始终围绕开发商之间的土地权属诉讼。“澳洲山庄成为广州最大的烂尾楼与广州这座国际大都市实不相符,但要解决这个历史问题,很复杂,阻力也非常大。”当地一位知情官员如是对《小康》记者说。

森林公园里的烂尾楼

2017年12月9日,《小康》记者驱车来到黄埔区九龙镇金坑村,澳洲山庄的大门早已没有了曾经的雄伟大气,昔日豪城变成了荒野,山庄入口只有一个保安守在已生锈的铁门旁盘问每一个进出的外来人员。在山庄的业主陈涛带领下,记者一行沿山而上,便可看到一栋栋没有安装门窗,长满树木和青苔的破旧低层楼房。陈涛指着放眼望去的一片破房子说:“一直这个样,没人住没人管理,现在要修建都不可能了,只能推倒重建。”

路上杂草丛生,许多一楼户型的门口长的杂草比人还高。在别墅区,后山边上被人用围栏圈起,成了一个养鸡场,偶尔还会有几只鸡跃过围栏,在别墅楼间到处乱跑。

据了解,早在1997年,山庄首期工程接近尾声时,就正式对外开售,当年打着“首付三万八,月供只需四百八就能拥有澳洲生活环境”的旗号,吸引了数千广州人到此看房买楼。自开盘后,先后有2500名来自广州市内各区、北方省市、香港等地的人前来认购。然而,记者一路走上山顶,所见之处人烟稀少。在半山坡的A区的楼下,五六个老人正围着一张石桌聊天。一位来自东北的老人告诉记者,他上世纪90年代来到广州,恰好碰到山庄开售,于是花了20多万元买了这里的房子,“也算是半个广州人了”。他说,原以为可以安安心心在南方养老,谁知道就这样住着这烂尾楼过了二十年。

另一位老人是广州某机关的退休职工,“这里有天然的绿化、天然的湖泊、天然的氧吧,这样的环境对于养老真是绝无仅有。”他说,即使当时澳美公司资金链断裂,也没有人会想到楼盘会烂尾这么长时间,因为这样好的一地块,不知道有多少财团想进来,但就是没法见到重建的希望。

“这里建了两百多栋,卖出去了两千多户,但真正入住的只有五六十户。”十几年前,他们做了简单的装修后就搬了进来,因为人少,物业基本没有管理,用的水电都比居民楼贵,燃气至今没通。许多业主各自在自己楼下开地种菜。“反正开发商也没有绿化,一栋楼就住一两户人家,楼下空着也是空着,不如整理出来种点菜。”

山庄A区是入住户数最多的一个区域,记者在C、D、E等区域看到不少楼房都仍处于毛坯状态,甚至有的仅仅是做好框架结构。路上杂草丛生,许多一楼户型的门口长的杂草比人还高。在别墅区,后山边上被人用围栏圈起,成了一个养鸡场,偶尔还会有几只鸡跃过围栏,在别墅楼间到处乱跑。

“这几年陆续有业主过世,自己买房时是一个中年人,如今都成了老年人了。”业主张龄丰对《小康》记者说,不知道会有几人在余生里可以住进新房子。

对于这两千多名业主来说,给他们带来最大的困惑不仅仅是没有新房子住,而且还严重影响了生活。“现在听起来二三十万就可以买一套房子,每平方才三千多,好像很便宜,可是当时的工资水平是多少?平均也就几百元。”业主陈涛说,十几年来,一直奔波于维权,身心疲惫,随着年龄的增长,越来越是力不从心了。

但有4位业主在方兴公司办公室接受《小康》记者采访时却表示,正因为是上述业主们的持续维权,导致了重建停滞不前。“他们是在代表澳美公司争夺利益。”这4位业主如是说。

“我们并不管哪个开发公司的利益如何,只要能让我们住进新房就行。”陈涛说,他们关心的并不是谁来建,而是能不能建好。

影响还不仅仅如此,因为不少业主的楼房都在房管局有登记或有银行按揭,后来随着国家楼市限购政策越来越多,现在要再买属于二套甚至连买房资格都没有了。再加上如今动不动就几万元一平方米的价格,让他们买房的梦想就更加遥远。据了解,山庄所在地周边房价大约2万元一平方米。

“别人买房是增值了,我们买房是一个巨大的包袱。”业主们说。

楼还在地已失去权属

记者调查发现,在澳洲山庄2500户业主中,有一部分是全款购买,有一部分是银行按揭购买,还有一部分是与澳美公司签订免息银行按揭购,如果澳美公司没有发生资金链断裂的话,他们都已顺利住进了澳洲山庄。然而,不管是如何付款购买的业主,甚至前述已住在山庄的业主,都无一人持有房产证。

早在2011年8月29日上午,澳洲山庄业主约50人到广州市国土资源和房屋管理局广州开发区分局(下称国土和房管开发区分局)集体信访,反映澳洲山庄不能办理房地产权证的问题。国土和房管开发区对此高度重视,并在次日成立由4人组成的专项工作小组到澳洲山庄进行调查摸底。

广州市国土资源和房屋管理局开发区分局2011年9月20日发出的《关于澳洲山庄历史遗留的办理房地产权证有关问题的答复》(穗开国房函【2011】608号)中显示,澳洲山庄已建292栋房屋,其中已封顶(包括建成)共225栋,其余是在建工程和烂尾工程。

“所有房屋绝大部分不符合广州房地产登记程序,主要存在地名和门牌未办审批手续、消防未验收、报建资料丢失、建筑物未按当时用地红线内建设、出现部分建筑物跨越其他地块红线或者未按规定地点建设、欠缺报建图纸和竣工图纸等各种问题。”上述《答复》中强调。

《答复》称,澳洲山庄由6个区域组成,分别是A、B、C、D、EA和别墅区,所有用地均办理了《国有土地使用证》,证号是:1993字特0021、(1995)特017至024号、(1995)字第特026号,业主如有疑问可到区城建档案馆查询。

“我们当时主要是怀疑澳美公司没给业主办预售备案及未按规划图施工,要求提供规划图。”2011年11月22日,大约40名业主一起来到萝岗区(当时是所属萝岗区,后与黄埔区合并)开发区房地产管理所及规划档案馆,意外发现他们房屋所在地块被过户的事情。2012年5月10日,萝岗区召集澳美、方兴与业主代表开会,区规划国土局副局长杨建新主持会议,在会上业主们才听说土地被过户给了广州方兴房地产开发有限公司。直到2014年7月27日,方兴公司在《广州日报》上发布公告,因为烂尾楼要拆除重建,要求购房者携带相关有效资料到方兴公司登记。后再到档案馆查询,最终确认他们房屋所在的0021地块及另两地块早在2007年前后两年内已经被转让过户方兴公司。

在业主的QQ群里,网名“宝二爷”说,“被转让的其中两块土地都有上盖建筑物,也就是说地面上有业主所购买的房子,根据相关法律的规定,用一句简单通俗的话来形容:房随地走,地随房转。”但如今楼下土地被莫名地转至另一家公司,他们的那些残破的房子忽然变成了“空中楼阁”——土地飞了。

业主梁琼珍多年前购买了澳洲山庄EA区房屋,购房契约是与澳美公司签订的,并已办了预售登记备案。澳洲山庄全盘烂尾后,她一直自我安慰:相比一千多户房屋未能收楼的业主,自己还算不幸中的万幸,起码自己的房子建好了,虽然办不了房产证,但勉强能住。然而现在她无法淡定了:自己房子所在的土地竟然被转让了。于是,在2013年5月3日,业主梁琼珍向法院起诉国土和房管局黄埔分局。

“房产证没有,现在土地也是别人的了,到时我们就真的是一无所有了!”业主们深感无奈。

重建希望再次破灭

2015年10月30日,澳洲山庄数百业主回到了他们的家,笑语声、鞭炮声给往日宁静的楼盘带来难得的热闹。他们以为终于等到了重建方案启动这一天。

据当年11月1日广东地方媒体《羊城晚报》的报道称——“澳洲山庄的小业主们盼来了好消息:澳洲山庄整体拆除重建手续基本完成,即将开工重建,两年半后交楼。”开发商澳美集团董事长、总裁胡耀智当时在接受记者采访时说,开发商将引入平安不动产,由他们注资22亿来共同建设,资金方面完全没有问题。他表示,已聘请澳洲顶级设计师重新进行设计,希望建广州顶级房子回馈业主。胡耀智透露,重建方案是先建一批临时住房,让小业主们搬进去住,然后将现有的房子(除别墅)整体拆除重建,建成后按1:1.1的面积补偿给业主,比方说,如果业主原有面积是100平方米,那么重建后得到的住房面积可以达到110平方米。据开发商测算,约有10万平方米要拆除重建。

《小康》记者从一份《关于澳洲山庄项目历史遗留问题协调会议纪要》(穗开黄国规会纪【2016】9号,2016年3月24日)中看到,2016年3月18日下午,由黄浦区国土和规划局苏培伟副局长在区国土规划局606会议室主持研究了澳洲山庄项目历史遗留问题有关事宜。区国土资源和规划局、区信访局、澳美公司、方兴公司、富鼎公司、业主代表等相关同志参加了协调会议。与会各方一致认为:明确澳洲山庄项目的启动建设应严格按照原批复的修建性详细规划方案,参会各方认为,对澳美公司作为首期开发建设主体、启动开发东南角(国土证017号)地块,无不同意意见。由澳美公司提出书面报告,经“四方”确认盖章,提交区国规局并呈上级部门审定。

这对于广大业主而言,的确是一个值得庆祝的事情,然而,就在这次会议之后,重建之事没有了下文,不了了之。

无论是澳美公司还是方兴公司,两方在接受《小康》记者采访时都一直强调是对方不支持不配合重建。澳美公司称,方兴公司对重建提出的要求太苛刻;方兴公司则称,澳美公司在新规划图上不盖章导致无法启动重建。

事实上,近十几年来,无论是广州市政府还是区政府层面,都非常重视烂尾楼的问题。2002年,广州市政府提出“消灭烂尾楼”的目标。2003年广州市人大推出《关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》实施方案的决议中提出,将解决和预防“烂尾楼”作为今后城市规划建设和管理的一项重要工作。2003年,广州市曾针对当时130多处烂尾楼发布盘活文件,基本上都是“一楼一策”。目前广州的烂尾楼得到妥善处理或已经盘活,唯有澳洲山庄迟迟不见动静。

澳洲山庄业主这十几年来也一直没有间断维权,广州市政府及黄埔区(包含曾经的增城市、萝岗区)相关单位都非常重视处理该历史遗留问题,成立了由各相关职能部门人员组成的“烂尾楼”专责小组,甚至在2013年由时任广州市常务副市长陈如桂亲自督建,现因澳美公司和方兴公司对土地权属的争夺战而没有实质性的进展。

事实上,导致澳洲山庄烂尾的主要原因,是项目用地权属纠纷,方兴公司负责人接受《小康》记者采访时表示,当年澳美公司资金链断裂,项目内多个地块被法院查封,方兴公司筹措资金帮忙解封,后经仲裁将土地过户给方兴公司,事实究竟如何?本刊将继续关注跟踪报道。

本文刊登于《小康》2018年1月上旬刊



相关推荐