地产冒险家中弘王永红最新消息中植系接盘中弘大厦为什么停工了

【吸收财讯】这个楼这么多故事啊,为什么天平盛世的时候那么久没有人下手呢?-> 地产冒险家王永红的烂尾楼中弘大厦终于被拍卖了。接盘者表面是债主东方资产,实际背后是中植系。拍卖文件显示,2020年1月6日,东富嘉吉将全部债权转让给植晟物业,因此植晟物业变为拍卖的申请执行人。偿付33亿债权 撰文 | 麦可 出品|大摩财经

地产冒险家王永红十年一梦:中植系接盘中弘大厦

 

哦,里面是有故事的,王老板回国归案,你看看怪不得是这样呢!!!4月8日,中弘大厦以33.12亿元拍卖成功,买家是北京植晟云厦物业管理有限公司。植晟物业的股东穿透后是东方资产旗下的东富嘉吉,但熟悉中植系的人士知道,“植晟”二字正代表了解植锟的中植系。

地产冒险家王永红十年一梦:中植系接盘中弘大厦

东方资产是王永红最大的债主,债权超过百亿之巨。2016年底,东方资产旗下东富嘉吉通过大连银行向王永红的中弘地产放贷25亿元,用于中弘大厦的开发。仅过一年,王永红就资金链断裂,继而上演了滞留香港、靠山赖小民倒台、公司退市等风云大戏。2018年底,法院判决拍卖中弘大厦偿债,当时中弘地产拖欠东富嘉吉的利息及违约金已超过8亿,债务合计高达33.64亿元。

拍卖文件显示,2020年1月6日,东富嘉吉将全部债权转让给植晟物业,因此植晟物业变为拍卖的申请执行人。

值得一提的是,王永红与中植系很早就存在紧密关联,比如曾在恒天海龙股权之争中蹊跷出现(详见:《中植系“暗桩”恒天海龙再易主 温州“烂尾楼”富豪接盘》)。2018年,中弘危急之时,王永红曾向中植系求援:2018年10月,中弘股份曾欲将上市公司托管给宿州国厚,同时中泰创展为其提供流动性支持。中泰创展为中植系公司,东方资产则是宿州国厚母公司国厚资产的股东之一。

中弘烟消云散

现年48岁的江西人王永红,上世纪90年代来到北京创办中弘卓业集团,靠加油站积累原始资本后,进入地产行业,靠2000年后在北京朝阳区偏僻地界屯的600亩地,打造北京像素小区,一战成名。

接盘慈云寺桥地块之时,正是王永红春风得意、踌躇满志之时。他的中弘地产刚刚借壳上市(中弘股份),他的成名之作北京像素小区还在热销,他的大手笔文旅布局正拉开序幕。此后数年,野心勃勃的王永红四处出击,将海南如意岛及半山半岛、济南的中弘广场等项目纷纷纳入囊中,并在香港控制三家上市公司,风头最劲之时,王永红一掷过亿元在香港为美女拍下古董花瓶。

然而,地产调控大势下,王永红的野心已到尽头。2017年底,王永红资金链危机爆发,一度远遁香港四季“望北楼”。王永红曾四处求援欲挽回败局,包括华融、中植系等金主,但其债务敞口过于巨大,高达7、800亿元之巨。2018年4月华融赖小民案发给予其重创,几次重组又告失败,最终中弘股份成为“1元退市”第一股。

中弘崩盘后,昔日核心项目均被迫出售或进入拍卖程序。其中,海南如意岛出售给佳兆业,济南的中弘广场则多次流拍。中弘大厦作为王永红最有价值的资产之一,也在拍卖偿债之列。

北京慈云寺桥西南角,矗立着35层高的中弘大厦。王永红曾欲斥资30多亿元修建的这座地标写字楼,位于东区国际隔壁,东四环之侧,与远洋国际对望,距离CBD中心仅三公里,附近商业繁华,位置上佳。

地产冒险家王永红十年一梦:中植系接盘中弘大厦

2011年初,王永红以偿债式收购的方式,拿7.2亿元接盘了时名“东区国际6号楼”的地块。该地块原属于另一个地产商人张健,张健的三能达置业在2000年就拿下慈云寺桥西南地块,开发了东区国际项目——王永红此后将中弘地产的总部放在了东区国际8号楼。

王永红从张健手中拿下慈云寺桥的风水宝地后,打算在此为自己盖一座气势不凡的新总部:中弘大厦。但中弘大厦正式动工已是2016年,等拿到东富嘉吉的25亿贷款时,王永红的资金链实际已是强弩之末,2017年中弘大厦基本已陷入停工。中弘股份曾在财报中披露,中弘大厦累计投入28亿元,后又调低为22亿元。

这次拍卖的评估报告显示,中弘大厦评估价为32.31亿元,经评估的中弘大厦建筑面积约6.5万平方米,均价约4.9万每平方米。

中弘大厦自2017年底停工至今,主体结构封顶,外立面、内部公共装修均部分完成。不过,中弘大厦已预售了53套,这也意味着,接盘者未来若要保持物业完整性,需要回购这些预售房产。

去年此时,王永红回国归案。一年之后,随着中弘大厦的拍卖,王永红的中弘王国已是烟消云散。

经过四年烂尾,中弘大厦终于等到了新主人。

4月8日,引发74609人次围观,两方报名的中弘大厦拍卖最终落槌。在激烈的15次竞价之后,最终北京植晟云厦物业管理有限公司(简称“植晟云厦”)报价33.12亿,溢价10.5亿元拍得中弘大厦。

2010年,在朝阳慈云寺桥西南的地块,还是一片荒芜的空地。没过几年,由中弘股份所建造、由美国SOM建筑设计事务所设计的中弘大厦便拔地而起,成为北京CBD地标性建筑。

但令人叹息的是,这栋写字楼项目于2016年停工,成为烂尾楼。路过远望时,只见封顶的钢结构和零星铺设的玻璃幕墙独自耸立于南来北往的车流中。

而今,随着拍卖结果的尘埃落定,中弘大厦再次重回地产江湖。据东方资产旗下东方邦信的知情人士透露,之前中植被中弘大厦项目给套住,此次是中植通过与东方资产管理公司合资的公司,拍下中弘大厦,获得资产处置权,力求控制资产处置的过程中更好地维护自己的债权。

在中弘股份退市之前,王永红曾经找到国内大财团之一的中植系,寻求转机。中植企业集团在2018年曾回应媒体称,借助宿州国厚的管理团队在不良资产管理运营及中泰创展在债务重组、金融服务方面的丰富经验,使中弘股份尽快摆脱当前的经营困境,最大程度维护广大投资人和债权人的合法权益。

(一)

植晟云厦之所以能在15次竞价中笑到最后,得益于其背靠四大AMC之一的东方资产管理股份有限公司(简称“东方资产”)。

财政部下属的东方资产是业界知名的“救火队”,据官方资料,其累计管理处置各类不良资产近2万亿元,世茂福晟世纪大并购也是由其充当“月老”。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称,作为资管公司东方资产的主业是处置不良资产和不良债权,它不会长期持有和参与项目开发建设。但是东方资产拥有很好的信用和融资条件,这也是中植和东方资产合作来盘活债权的出发点。

他补充道,这次中弘大厦拍卖,实际上是债权人的关联机构,联合实力机构把资产买下来进行盘整,以保障自己的债权。

从时间线来看,这家物业管理公司很可能是为了装入中弘大厦而特别设立。

企查查显示,植晟云厦成立于2019年12月13日,注册资本1000万元,法人为王琦,由北京东富嘉吉投资管理中心(有限合伙)(简称“东富嘉吉”)和东富(天津)股权投资基金管理有限公司(简称“东富基金”)分别持股99.9999%和0.0001%,且实控人为东银发展(控股)有限公司。

其中,大股东“东富嘉吉”由东富基金和东方资产分别持股90.91%和9.09%。值得注意的是,东富嘉吉对外披露的7份裁判文书以及6宗司法案件均与中弘股份、中弘地产脱不了干系。

换而言之,东富嘉吉也是中弘债务危机的深度“受伤方”,踩雷所涉及金额高达25亿元。

2019年6月,在东方资产与阿里巴巴全面合作签约仪式暨资产推介会上,中弘股份的三处资产正在资产包拍卖阶段,涉及债务资金总额超过60亿元。

三处资产就包括了中弘大厦项目,东方资产持有的债权本金25亿元,加上一审判决支持的每年24%的罚息,截至2019年一季度本息总额为31.9亿元。

项目的主要担保措施,一是中弘7.1万平米的在建工程第一顺位抵押(抵押物货值46.5亿元),二是项目公司中弘地产100%股权质押,三是中弘卓业集团和实控人王永红的保证担保。

彼时,推荐会上介绍中弘大厦尚未完工,完工率85%,总投投入31亿元,已支付历史成本28亿元,预计还须3亿元方能完工,其中欠付款1.6亿元,待投入1.4亿元。

更早之前,东富嘉吉于2018年11月将所持有的中弘股份全资子公司中弘地产的一户不良债权拍卖,债券本息合计33.64亿,抵押物正是中弘大厦在建工程,但却无人竞拍。

(二)

2012年,中弘股份首次在财报中提及这栋写字楼,虽寥寥数语,却掩盖不了王永红对中弘大厦的厚爱,他砸下36亿元重金,聘请知名设计院SOM美国纽约本部对项目进行打造。

两年后,中弘股份首次在财报中披露的项目进展程度表示,项目预计将于2015年下半年内开工并实现预售。但事实上,上述项目直至2016年1月才正式开工,6月开启对外销售。

虽然中弘大厦占据了一个绝佳位置,但开工不久,因为中弘股份的资金链危机爆发而彻底停摆。此后,中弘股份曾谋求出售中弘大厦,据称孙宏斌看过该项目欲出价30亿元收购,但最终因报价太低,王永红拒绝了这笔买卖。

而今,中弘大厦被再次放进阿里拍卖平台。据评估报告显示,该项目申请评估和拍卖的在建工程合计6554194平方米,评估价为32.32亿元,评估平均单价为4.93万元/平方米,同时,估价对象存在欠付工程款情况1.79亿元,拍卖底价为22.62亿元,等于是评估价打7折。

值得一提的是,拍卖标的包括该在建工程已预售53套房地产,共计1.3万平方米。竞买人需完成包括上述53套房地产在内的整体在建工程的全部续建工作,相关续建成本亦由竞买人承担。

业内人士分析,对接手企业而言,这53套散售的办公项目对后续的运营难度会比较大,而且进驻核心区的一般为大型企业,通常会整栋租售写字楼,如果不能处理好已经散售的部分,竞买人未来面对市场的销售难度也会比较大。

但如果处理好那散售的53套单元,比如回收散卖单元的产权,保持业权统一,未来还是有一定的想象空间。

目前,中弘大厦项目主体结构封顶,室内公共部分装修已部分完成,外立面部分装修已完成,办公区及商业室内为毛坯房。

(三)

“眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了”。中弘大厦的前世今生,印证了王永红如过山车般的人生历程。

20多年前,出身于江西宜春公务员家庭的王永红也有过一段北漂经历。1992年底,大学毕业后的王永红选择进京,最开始接触的行业便是汽车保洁和连锁加油站。

三年后,他开始创业,成立了永顺发汽车保洁公司,偶然的一次机会开始涉足加油站,并逐渐成为北京地区的连锁加油站品牌。

1999年,将加油站打包卖给中石油后,他赚到了人生第一桶金。从初出茅庐的大学毕业生到小有成就的创业者,王永红只用了7年时间,可谓少年得志。

2000年,他以及极低廉的价格在北京朝阳区五环外的常营乡附近一次购买了600亩土地。八年后,王永红等到了一个绝妙的时机,随着北京CBD东扩,常营地区的土地价值翻了近10倍,中弘随即在这片区域开发了中弘国际商务花园,也就是今天的北京像素。

当时,由于体量庞大,且采用了当时较为前卫的loft设计,9800多套商住房,4年就完成了销售去化。有分析称,凭借这个项目,王永红至少赚取了50亿元的利润。这时候的王永红还不到40岁。

借助这笔启动资金,2010年,中弘借壳ST科苑上市,主营房地产开发与销售,巅峰时期,其股价曾触及37.66元。

上市后的第二年,中弘股份确立了转型文旅地产的方向。2014-2015年,国内旅游事业与线上金融的蓬勃发展,王永红开始有意识地盘活他早年布局多地的旅游地产。

2015年,中弘在一年之内布局三个上市平台,构建起王永红的文旅大业:首先通过中弘的BVI子公司著融环球、耀帝贸易,先后收购了H股的中玺国际(前称卓高集团)和开易控股(KEE),接着又拿下了新加坡上市公司亚洲旅游。

然而事与愿违,这步文旅棋子却没有给王永红带来又一个高光时刻。历年财报显示,中弘股份2015年和2016年净利润分别为2.92亿元、1.46亿元。但在2017年,这一数字表现为亏损,-25.4亿元,同比减少1699.01%。2018年上半年,中弘股份继续亏损13亿元。

近几年,中弘负面新闻不断,侯轮冻结如意岛项目100%股权、济南两个地产项目停牌、传闻王永红“跑路”、项目烂尾……表现在财务数据上,最终都指向了中弘的资金缺口。

2018年10月18日,深交所发布公告称,9月13日至10月18日,中弘股票已连续20个交易日每日收盘价均低于股票面值(1元)。

王永红无奈选择避走香港,而背负巨债的中弘股份已无力回天,于2018年12月27日在深交所股市收盘后退市,成为A股股价低于1元被强制退市的第一股。



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