公路王单伟豹辞任路劲起底豹哥单伟豹的跨界人生与收购顺驰往事

【吸收财讯】大佬都是低调的数银子,我觉得越是高端的都是越客气的。->微微眯着眼、大多数时间保持着具有代表性斯文又亲切的笑容、爱好唱歌,这是已经74岁的单伟豹在行业内的印象。来源:中国房地产报 中房报记者 李叶 | 北京报道 。。。初见他的人应该很难想到,眼前这个面容慈祥的七旬长者在业界被称为“豹哥”。这一称呼的由来恐怕要归咎于敢言的性格和大胆跨界的勇气。

“豹哥”跨界人生与收购顺驰往事

最新消息显示 ,“豹哥”单伟豹又有了新的想法。4月14日,路劲基建有限公司(以下简称“路劲基建”)发布公告称,单伟豹已经递交辞呈,辞任路劲基建有限公司执行董事。辞呈自2021年1月1日生效。路劲基建表示,单伟豹辞职原因是因他想更多时间专注他的其他事务。单伟豹已确认与董事会并无意见分歧。对于单伟豹的辞任理由中所提及的其他事物业内似乎有所知悉。全联房地产商会创会会长聂梅生在得知消息后祝愿单伟豹在新的领域里创立新功。

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嘿,“豹哥”

1946年,“豹哥”在上海出生,16岁时随父母移居香港。到1970年,单伟豹的父亲创立了香港知名土木工程公司:惠记集团有限公司。经过20多年发展,1994年,惠记集团与AIG(美国国际集团)联手创立路劲基建,主要开拓内地收费公路业务,单伟豹担任董事局主席,弟弟单伟彪担任执行董事。

在家族企业的基础上,单伟豹完成了路劲基建创立。

1996年,路劲基建在香港上市。同时打破了当时香港上市需要3年业绩的纪录,成为香港第一家申请豁免三年期被批准的公司。

经过几十年发展,路劲的收费公路业务网络已贯通全国核心地断,包括京津冀地区以及长江经济带。与此同时,单伟豹也成为当之无愧的“公路王”。

显然,单伟豹并没有满足于在此。

2003年,伴随着内地房地产市场崛起,单伟豹前瞻性的通过收购内地项目公司隽御地产的方式,正式跨界进入内地房地产市场。

不过,路劲的进军并没有在内地地产界掀起波澜。

真正让“豹哥”红起来的是2006年中国房地产行业最大的并购案——此前默默无闻的路劲地产收购地产“神话”顺驰中国。大手笔的操作奠定了“豹哥”江湖地位,在此后多年,单伟豹的名字也跟孙宏斌紧紧联系在一起。

到2017年,路劲基建全年实现销售金额289.65亿元,其中物业销售额263.04亿元,路劲终于跨入200亿元时代。

单伟豹没有停下探索的步伐,就像当年从公路跨界到地产一样,他又把精力扑到了新的领域——房地产基金、文旅产业和室内娱乐。“在这三个方面路劲自2016年开始进入基金规模目前达到140亿元。”

文旅方面,单伟豹多次亲自带队,与政府谈判,与合作商谈判,与设计团队谈判,足迹遍布大半个中国。“这并不是因为房地产业不好做,是觉得这是朝阳产业,可能将来双线发展比单线发展更安全。”2019年底,单伟豹在一次行业大会上表示,路劲做文旅是一种尝试。

2020年开始,文旅产业有了回报。他初步计算,第一个和第二个文旅项目都有10%投资回报率,这在商业领域是不错的。

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“变中求稳”

在“豹哥”的职业生涯中,“勇于跨界”只是其中一部分。对于公司的领导和管理,单伟豹更遵循稳扎稳打、不冒进、稳健发展的逻辑,更像是在“变中求稳”。

聂梅生对他的领导和管理能力评价极高。她说,“单主席率领路劲集团在公路和地产两大领域双线作战,功绩卓著是业内颇具影响力的企业;尤其是他领导下的董事会,决策民主,效率很高给我留下了深刻印象;路劲集团重视企业形象,热衷公益事业,倡导绿色地产和国际合作,在行业科技进步及国际交流方面身先士卒。”

这份稳健表现在方方面面。

模式方面,单伟豹曾表示,绝对不考虑商业地产坚持做住宅,因为“别人已经那么成熟,何必要和李小龙去打擂台”?

体量方面,出于对现金回流与周转速度问题考虑,路劲地产理想的土地是“体量不用太大,最好在城区,总价不要太高”。因为,城区相对较小的地块销售和周转速度都比较快,可以较快实现资金回笼。

在过去很长一段时间里,路劲的模式都倾向于合作拿地。数据显示,2016年路劲地产取得15宗土地,其中10宗为合资项目;2017年19宗新增地块中,15宗为合资项目;2018年拿地数量减至9宗地,5宗为合资项目。2019年取得15幅土地,其中多幅为联合拿地。截至2019 年12月31日,路劲土地储备约为735万平方米。

在负债率方面,路劲不像动辄过80%的内地房企般激进,但也不像维持20%杠杆的港资房企。2019年财报显示,截至2019年12月31日,路劲净负债率52.4%,较2018年同期的35.2%上涨了约17.2个百分点。其中净负债为有息借贷总额(不包括来自附属公司的非控股权益贷款)减去银行结存及现金(包括已抵押银行存款),再除以权益总额。

在现金资源方面,截至2019年12月31日,路劲手持现金资源约151.73亿港元(包括抵押银行存款7.22亿港元),同比增长了27.16%。该现金资源完全可以覆盖短期借贷83.19亿港元。

去年12月,单伟豹曾公开表示:面对困难,每个公司需要优化结构,比如开发能力、成本控制能力、对户型创意的能力、管理能力优化。这不是太难,是每个企业都必须做的。路劲集团比较保守,今年销售和利润保持15%的增长,也不觉得日子特别难过。

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顺驰往事

回顾“豹哥”的地产生涯,还有一个不得不提的人——孙宏斌。

2006年,房地产宏观调控政策收紧,此前高速行驶的顺驰资金链断裂,最终以12.8亿元的“白菜价”卖给了路劲基建。

彼时的顺驰,在14个城市拥有32个项目,总面积达930万平方米,其中顺驰滨海部分包含北京、武汉、郑州、济南、青岛共11个地产项目,规模达320万平方米,涉及北京蓝调、郑州中央特区等项目。顺驰地产则包含北京、天津、上海、石家庄、无锡等共21个地产项目,规模达610万平方米,涉及北京大兴黄庄、石家庄大马村等项目;此外作为单独收购的苏州凤凰城项目达160万平方米。

根据路劲对外公布的数字推算,顺驰中国负债总计至少已达66亿元。

但单伟豹似乎并不在意。“对路劲而言,即使不考虑土地增值因素,路劲前后共计投入约18亿元全部用作项目发展,获得95%股权,也是十分便宜划算。”

不过两家评级机构—标准普尔和穆迪投资均对路劲此举持保留意见。理由是,以公路主营的路劲基建目前负债率为50%,据单伟豹自己预测,合并顺驰后路劲总负债率将达70%——80%。

成交后,孙宏斌还对单伟豹表示:“你买了个便宜货。”

实际上,完成收购后,单伟豹才发现窟窿远比想象大。2008年4月,路劲以原顺驰董事长孙宏斌并未完全披露收购中的潜在债务及付款责任,在香港起诉孙宏斌,要求其赔偿6亿元损失。孙宏斌亦以路劲收购部分项目程序有争议为由,反诉路劲违约。

两家开始了漫长的官司。

2007年、2008年,关于争夺顺驰天津公司管理权的事态逐渐升级。随着警方的介入,该事件最终在2009年解决,路劲基建最终取得天津公司控制权。此后,路劲基建从大股东惠记集团收购顺驰部分股权,直至持有后者94.74%股权,以及5.95亿港元收购凯天,帮助顺驰还掉拖欠升丰的历史遗留债务,路劲基建与顺驰的收购风波才宣告结束。

直到2010年,单伟豹才终于说出“2006年时我很后悔,原因是发现收购存在诸多问题;2007年我很开心,因为地价房价都涨了;2008年时我又很后悔,因为全球金融危机,资产价格下降了;2009年时我又很开心”“累个半死,终于理顺了顺驰”。

时至今日,彼时收购顺驰时的跌宕起伏已随时间流逝被大众淡忘,两者所带领的企业在规模上也“渐行渐远”。

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后浪

随着单伟豹执行董事一职的辞任,路劲的接班问题也再次被提及。对此,业内普遍认为,其子单颂曦成为接班人的概率极大。

资料显示,单颂曦从2006年加入路劲,主要负责产业投资以及资产管理分部。

一位业内人士分析,这个分部其实干的还是地产生意,只是刚开始规模比较小,现在公司有越来越多的资源投入到这一块,可能在未来几年这一块业务发展会越来越大。“单颂曦已经在路劲工作14年,从接班角度看,未来这块过渡应该比较顺利。”

上述人士还提到,单伟豹的弟弟单伟彪是否有孩子在公司任职方面目前市场上没有相关消息,单颂曦方面的公开信息也很少。“他(单颂曦)是什么样风格的话,很难猜测。”

这也给路劲的后续发展模式带来了一些神秘色彩。

选择在顺驰(中国)控股有限公司(下称顺驰)北京“蓝调”项目重新开盘之际,新东家香港上市公司路劲基建集团(下称路劲)主席单伟豹首度在内地亮相。实际上,去年9月路劲宣布收购顺驰以来,单伟豹为项目运筹已多次往返苏州、北京等地;不同的是,这次亮相是正式与外界打个“照面”。

5月16日上午,今年59岁的单伟豹现身于北京鸿坤国际大酒店。身高约170厘米的个头使得他在人群中并不显眼,然而在简短有力的开场白之后,单伟豹无疑成为全场目光的焦点,内地媒体有机会近距离透视这位收购了中国房地产业界最具争议企业的神秘人物。

“之前路劲只是在基建、交通行业内比较知名,房地产业界知道的不多,在与顺驰合作后外界关注多了起来,今天我就是要介绍我们是谁,我们在做什么,为什么要与顺驰合作,我们的目标是什么。”

“3年内土地贮备将达1500万平方米”

去年9月5日,饱受资金折磨、命悬一线的顺驰公司终于迎来了新的合作伙伴路劲基建,后者以12亿元要约收购顺驰55%的资产,今年1月,路劲再度出资6亿元追加收购顺驰至约95%的股份,前后共出资18亿元人民币。

在此之前,顺驰创始人孙宏斌(孙宏斌新闻,孙宏斌说吧)四处引资未果,出让结局已无可避免,然而最终转让速度之快、价格之低以及所选的受让方,仍令业界感到意外。

事实上,让房地产业内感到神秘的路劲,早在4年前便开始涉足内地房地产业,在广州、常州两地开发的六个项目共计160万平方米,路劲在国内的房地产开发项目由旗下隽御地产负责运营。

不过,与隽御地产低调的行事风格一致,母公司路劲基建在香港亦不为人所知。路劲基建的主营业务仍是公路运营,2006年年报显示,路劲基建总资产110亿港元,净资产68亿港元。19个公路项目全部在内地,分布在8个省份,总长度为1060公里。

“1994年,我父亲把在香港专门做工程的惠记集团,与美国国际亚洲基建成立合作公司,取名叫做路劲。主要的业务就是投资中国的收费公路,投资这个业务,可以什么都不干,而且经营得很好。我们仅仅用两年时间,就在1996年完成香港上市,打破了当时香港上市需要三年业绩的记录,我们是申请豁免三年期被批准上市的,这也是香港第一家不用三年业绩上市的公司。”单伟豹回忆说。

公开的资料显示,路劲曾出资9623万美元,购买唐津高速公路收费权项目;路劲年利润达6亿元,每年现金流通达十几亿元。因路桥收益稳定,其13年未出现利润下降,资产负债率仅为30%,这与紧绷的顺驰资金形成鲜明对比。

在收购了顺驰后,路劲的负债率陡增至70%以上,但却使路劲完成了向主营房地产业转型的一跃。

“我们收购顺驰后的土地储备大概在650万平方米左右,加上最近在深圳、广州、上海都拿了土地,现在总储备大概750万平米左右。我们目标是3年内使土地储备达到1500万平方米,到2009年每年的销售量超过200万平方米。”单伟豹为自己设定的目标,足以使顺驰重回国内一线之列。

困难比预想多三倍

由于顺驰资产构成复杂,在收购方案设计中,将顺驰资产分为A、B和凤凰城三块,其中A资产与凤凰城已基本完成,而根据单伟豹的预计,最为复杂的B资产也将于今年上半年梳理完毕,8月底前完成出让和收购。

回顾去年收购以来的近9个月日子,单伟豹坦言曾经动摇过,“困难至少比我想象的多三倍,最后的资金运营也多出了20%-30%,这是吃亏的地方,路劲为此再度专门发行了3.5亿美元融资债券。”

在收购最初,单伟豹坚持认为这绝对是一个正确的决策,路劲从2003年才进入房地产业,而顺驰已经在业内做了十几年了,2004年顺驰的土地储备量绝对也是全国最大的,试想还有比这更好的方式去获得600万平米的土地储备,1300人的专业队伍吗?

然而等真正进入以后,才发现遗留下来的困难超乎想象:“那么多麻烦、那么多欠款,600万平米可用的大概有400多万,有些我退掉了,有的退还给政府、有的退还给了合作伙伴。”单伟豹发现,这与最初设想存在一些距离,并开始反思和质疑当初的决定是否值得。

“回头来看,今天我认为还是非常值得的,首先土地升值了,去年7月份的土地,与现在土地价值比,增值虽然没那么快,但也很明显,其次顺驰的知名度还是为企业的发展打下了一定的基础。”

除此之外,单伟豹认为更重要的是团队磨练。在单看来,顺驰团队中有三分之一是优秀的,三分之一勉强合格,而另外三分之一是应该被淘汰的。“目前顺驰团队中有60%的人已经离开,剩下的是绝对优秀的团队,累积了行业内最丰富的经验,这是花多少代价都买不到的。”

顺驰为何“不顺”

在单伟豹快速收购并入主运作顺驰项目的过程中,人们对这位新掌门人的了解也越来越多。一位顺驰内部员工惊讶地发现,与创始人孙宏斌相比,尽管他们的为人行事风格有截然不同的一面,但也有很多相似之处, “敢说、率直,有冲劲、有目标,是他们最相近的地方。”

对于创始人孙宏斌的失败,单伟豹没有选择谨言慎行的回避,而是坦陈其存在管理问题。“当企业到一定程度的时候,是很复杂的,而且情况每天在变,没有专业的管理队伍根本不可能成功。顺驰开始在天津发展了8年,做的很好,所有项目都在一个城市,孙宏斌自己每天都上班,每天都看着每一个项目,但到了2003、2004年底一下发展到16个城市,管理跟不上,资金断了两年,很好的雇员走了,管理也不到位,和合作伙伴工程队、地方政府的关系都恶化了,最后发生问题,才让我有机会和他合作,入主顺驰。”

坚称在业务上从不说谎的单伟豹表示,“路劲签的合约绝对兑现,我说的话绝对兑现,在业务上我从来不说谎,我承诺的即使没有合约也一定遵守,这是我们一定要做到的,这是我的经验,也是我父亲的经验。无论是企业还是做人,如果你欺骗人,你是不可能成功的。”

长期以来,由孙宏斌喊出的“永远信赖每一个人”的企业核心价值理念正在悄然变化。在顺驰内刊2007年的第2期上,单伟豹亲自对“永远信赖每一个人”加入了自己的诠释:不是每一个人都能成为“每一个人”。只有具备了诚信、勤奋和务实本质的人,才有资格称为“每一个人”。

“如果盲目去相信每个人,那企业也会很快要完蛋。员工必须要有诚信、勤奋和务实的品格。”此外,对于顺驰以往经常加班开会的“夜总会”形式,单伟豹亦不以为然,“企业更多需要的是去务实地执行,公司只要我一个人的声音就行了,开那么多会干嘛?”

在单伟豹看来,很多执行层面的问题依靠实际运作解决,顺驰很多困难都是因为时间而久拖不决,最终将问题弄的很复杂,解决这些问题,不仅需要“积极的思想”,更需要“积极的行动”。在顺驰资产中很多欠款和问题,既然承诺了别人,就要去一个个兑现,通过行动一个个解决。

原籍上海的单伟豹、单伟彪兄弟,自上世纪60年代移民香港,依靠父辈从事建筑业起家,渐渐在竞争激烈的香港商业社会中,形成了自己企业务实、创新、诚信、团队创业的性格,其弟单伟彪现任路劲基建执行董事。单伟豹坦言,自己虽然是上海人,但不喜欢上海,更喜欢广州和北京。

有意思的是,在被问及哪家企业是路劲的标竿榜样时,单伟豹脱口而出的是香港郭氏三兄弟的新鸿基集团,“他们眼光独到,商业项目只租不卖,现在成为最稳定的收入;住宅他也卖得比别人贵500-1000元,但一开盘都卖完了,这是因为新鸿基楼盘质量非常好。我不是要超越他们,而是学习他们。”



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