北京乐高乐园选址房山区青龙湖镇京强水泥厂青龙湖森林公园片区内

【吸收财讯】这不去年就确定青龙湖了吗,就是太远了,去一趟太费劲了!-> 标题:独家丨北京乐高乐园选址确定!频繁在华落子,粉丝流量带得动吗 来源:北京商报

传言多年、屡现变数的北京乐高乐园终于尘埃落定。4月16日,北京商报记者从乐高乐园中国运营方、默林集团中国区相关负责人处获悉,目前北京乐高乐园已经正式确定选址于房山区青龙湖镇,乐高默林一方将会参与成立新的合资公司对北京项目进行管理。与此前业界消息不同的是,乐高默林并非只对北京乐高乐园进行轻资产IP输出,而是会采取与上海项目类似的共同投资形式。就此,记者实地走访了网上盛传的青龙湖镇乐高乐园所在地。多位当地居民表示,他们早就知晓要建设该项目的消息,且乐园已基本确定将建在京强水泥厂到青龙湖森林公园这片区域内,近期已有多批相关人士来此处实体考察,规划图也已经摆放了出来。“近期,乐高乐园在华的一系列操作着实让人‘看不懂’,还未有成功案例就频繁步子,还要与迪士尼、环球影城直面竞争,投资风险较大,仅靠乐高玩具的粉丝流量很难带懂主题公园项目的长期发展。”

北京乐高乐园选址确定 粉丝流量带得动吗?

青龙湖森林公园工作人员所述北京乐高乐园所在地

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蓝图呼之欲出

北京环球影城开业在即,乐高乐园也终于坐不住了,在北京落下了关键一子。

近期业界频繁传出消息称,继上海之后北京也将新建一座乐高乐园。就此,北京商报记者独家向乐高乐园中国运营方、默林集团中国区相关负责人证实,目前北京乐高乐园已确定落子在房山区青龙湖镇,将成立新的合资公司对乐园进行管理。值得注意的是,曾有知情人士向北京商报记者透露,乐高对于北京的乐园将采取轻资产IP输出的方式,可能不会参与重资产投资,就此,这位负责人予以了否认。

虽然上述乐高默林相关负责人表示,现在北京乐园的开工开业时间、投资总规模、项目规划、各方投资占比都还在商洽中,暂时还未确定,但北京商报记者在一张网上流传的疑似北京乐高乐园土地使用功能规划图中发现,整个项目中可能将涵盖娱乐、旅馆、综合性商业金融服务业、社会停车场等多种业态。

就此,北京商报记者从中心城区驱车一个多小时来到上述规划图所在的房山区坨头路附近调查时发现,图内标示的乐园所在区域内,有一个已停工20多年的水泥厂,以及一些工业厂区。调查中,记者了解到,当地居民大多都知道此处将建设乐高乐园的消息。虽然记者并未在现场发现任何乐园开工的痕迹或者工地标识,但有居民明确表示,乐园将建在上述已停工的京强水泥厂所在地及其周边区域,甚至有可能会与东北侧的万亩青龙湖森林公园相连接,“近段时间有多批考察团队来此处实地勘察过,本周内还有一个介绍乐高乐园情况的活动在水泥厂内举行,现场还摆放有乐园的规划图。”而当北京商报记者来到青龙湖森林公园时,公园工作人员也证实,乐高乐园应该就建在公园西南侧,未来从公园山顶观景台可直接眺望乐园。

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“看不懂”的操作

“乐高确实着急了。”景鉴智库创始人周鸣岐坦言,早年间,业界就一直流传着中国要建乐高乐园的消息,默林系的杜莎夫人蜡像馆等产品入局时间也相对较早,然而,此前多年乐高和默林对此事一直没有“官宣”,相关项目也一直没有实质性进展,直到迪士尼、环球影城纷纷进场,越来越多重量级国际品牌相继逐鹿中国主题公园市场,乐高乐园选址的选择越来越少时,该集团才在短时间内紧急敲定多个项目。

公开消息显示,早在2015年,市场上就出现了乐高乐园将在房山区落户的传闻,当时有媒体报道称,北京的这一项目将以儿童游乐为主题。此后一段时间,北京乐园相关进展却迟迟未有进一步的消息,倒是上海、海南、四川、深圳、天津等地都频繁传出可能有乐高乐园在当地落户,其中有部分还是由当地政府相关部门直接“官宣”的。

彼时,有业内人士猜测,北京乐高乐园选址可能会存较大变数。2018年,这一想法得到了侧面证实,在当年的全国两会北京团小组会上,北京乐高乐园又被报出可能建在密云区的消息。据悉,当时密云区相关负责人表示,该区或将修建乐高乐园,双方正在商谈项目,要求选址需要与城区保持一个小时路程以上的距离。密云区投资促进局工作人员也曾表示,乐高乐园项目已被加入重大修建工程名单,但未正式签约,仍具有不确定性。此外,去年,四川、上海两座乐高乐园相继宣布正式落地时,业内还有观点认为,一个主题公园品牌很少能同时在多地修建新项目,川沪两地乐园敲定意味着乐高和默林短期内可能不会再向北京落子了。

然而,事实再次“打脸”,乐高乐园的操作让不少人直呼“看不懂”。

中国主题公园研究院院长林焕杰向北京商报记者透露,此前默林集团总部相关负责人曾表示,其预备在中国建设5个乐高乐园且主要进行轻资产品牌输出。但事实上,目前上海、四川、北京三家乐高乐园中有两座都并非采取这一模式建设。

在周鸣岐看来,此前乐高乐园在华布局过于缓慢,近期又显得有些操之过急,强敌环伺之下,为先立住脚跟,没等形成一个成熟的经营样本就接连扩张新项目,落地时机确实把握的不够理想。

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粉丝流量难长久

“从目前的情况来看,北京乐高乐园经营前景不太乐观。”林焕杰直言,乐高乐园一直主打儿童娱乐,定位并非全年龄段、大众化的主题公园,受众面也主要为低龄儿童亲子家庭,因此,国外已建成的乐园中基本都没有互动性、刺激性设施,静态观赏类的项目偏多,基本半天到一天就能逛完,游客停留时间十分有限,园内客流落差也比较大。

周鸣岐、林焕杰都表示,在这种背景下,选址、区位对于乐高乐园在华发展十分重要,“乐高乐园并非迪士尼、环球影城这样的大体量、强IP、全年龄段的主题公园,本身很难形成让游客专门前去游玩的吸引力,因此,其必须要找到适合自己的生存逻辑。”周鸣岐分析称,一方面,乐高乐园可以锁定周边居民中的亲子家庭,用相对便捷的交通等吸引这些游客多次频繁前往游玩;另一方面,该乐园可以与其他热门旅游项目“串联”成线,让京外游客可以用1-3天的时间一次性高效率游览多个地方,通过组团效应获取流量。然而,北京乐高乐园在这两种逻辑之下,似乎都不成立。林焕杰也提出,儿童是被动消费群体,乐高乐园这类的主题公园距离居住区越近越能长期维持消费热度,再加上目前中国游客普遍对影视IP类关注度更高,未来摆在北京乐高乐园面前的经营难题着实不小。

对于此前有网友提出,乐高乐园可以凭借粉丝效应汲取人气、刷“存在感”,林焕杰直言,在北京乐园建成初期可能会因此形成一段短暂的“蜜月期”,但随着成年“乐高粉”们发现园内的设施定位与其期待并不匹配后,粉丝流量就将逐步消退。

更为重要的是,周鸣岐还提出,虽然乐高乐园整体规模普遍较小、建设周期也较短,但北京环球影城已经过长期筹备、开业在即,面对这一巨头的强大客流吸引力,乐高乐园未来前景存较大不确定性,更何况目前该项目选址周边配套设施还处空白状态,度假村、住宿、餐饮等体系仍未披露明确规划,建议经营方“从长计议”,等上海、四川乐园形成可复制的模式后再动手,降低投资风险。

为落实房山区委、区政府重大项目相关会议精神,推进产业落地。2019年6月12日下午,市规划自然资源委房山分局组织区发改委、区住建委、区财政局等相关单位召开乐高乐园项目区级实施方案审核会,会议审议并原则同意了该方案。下一步,将按照会议要求完善实施方案后上报市规划自然资源委审查,加快一级开发工作,确保按期供地。

乐高乐园是以乐高积木为主题的室外儿童公园,是全球第二大现场娱乐开发运营公司英国默林娱乐集团旗下品牌,与迪士尼、环球影城一起被誉为世界三大主题公园品牌。

近年来,默林娱乐正在加快在亚太地区布局步伐,由国开金融、东方集团共同组建的国开东方公司于2016年10月与英国默林娱乐签署北京乐高合作协议,负责北京地区乐高乐园总体规划开发工作,并明确北京周边500公里范围内不得授权建设第二家。2017年7月,房山区政府与默林娱乐签署合作意向协议。

经过前期积极沟通及筹备,项目最终选址在房山区青龙湖镇坨里组团西侧,总用地约为97.19公顷,拟分为三期建设:

一期为乐园核心区,用地面积约为54.49公顷,包括乐高乐园、主题酒店、商业街、停车场,计划开园时间为2022年;

二期为“第二道门”乐园,用地面积约为20.81公顷,计划开园时间为乐园一期营业两年后;

三期为配套旅游接待设施,用地面积约为21.89公顷,中远期结合一期、二期客流量情况启动实施。

项目进展情况:默林娱乐多次来房山区进行实地考察,充分认可目前选址。国开东方公司已完成市场研究、概念规划、飞行动画等工作。房山区已委托清华同衡编制该项目控规,目前项目核心区地块控规已形成成果上报至北京市规划和自然资源委员会待审批,环评、交评、水评工作已启动,公示工作已同步开展,交通组织方案也已初步完成。

项目选址主要占用京煤集团、金隅集团、四联化工厂三家已关停的工矿企业用地,均已基本完成用地收储工作。下一步,将力争上半年取得土地一级开发授权批复,年底实现一期项目供地。

1、地块范围

规划用地西起大石河、东至良陈铁路、北至口坨路、南至大石河渠区域,用地总面积约58.2公顷。

2、规划原则

(1)淘汰落后产能

促进街区产业升级,提升土地开发价值及土地利用效率,激发区域综合活力。

(2)塑造景观大区

(3)打造品质休闲

高品质旅游休闲度假区,与坨里组团一起形成环境幽雅、尺度舒适、特色突出的休闲小镇风貌区。

3、用地性质

本次规划范围内主要土地使用性质包括旅馆用地(B14)、娱乐用地(B31)、综合性商业金融服务业用地(B4)、公用停车场用地(S41)及道路与交通设施用地(S1)。

4、用地及建筑规模

拟实施地块用地面积约58.2公顷,总建筑规模约为37.2万平方米。

附件一:土地使用功能规划图

附件二:建筑高度规划控制图

附件五:地块图则

下图为南城君粗测位置图,非官方,如有出入请以官方为准



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