央行降息2020最新消息时隔5年央行LPR大幅降息对股票房价的影响

 

明白人啊,涨到头了控制成交量,横盘调整消化,哈哈毫无悬念,央行降息了!4月20日上午,央行公布4月LPR利率,一年期LPR利率下调20个基点至3.85%,五年期LPR利率下调10个基点至4.65%,继3月之后,LPR利率再次下调。

时隔5年,央行无悬念降息,我却闻到了暴风雨的味道

之所以说毫无悬念,是因为市场对此已经有了充足预期,蓝白之前多篇文章也已经跟大家分析了4月降息的必然性。

01 央行降息的“时间线”

我们再来梳理一下时间线。

4月3日,央行宣布定向降准,同时将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%,“利率走廊”下移,无限趋近于零利率,详见央行动用“上古武器”!梦回2008年!

4月15日,央行开展1000亿元1年期MLF操作,中标利率2.95%,较上一次“降息”20个基点(BP),这是继3月30日逆回购利率“降息”20个基点后,时隔仅半个月后,迎来MLF操作的利率降息。

4月17日,高层会议强调:运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,引导贷款市场利率下行,坚持房住不炒。

请注意3月末以来货币政策的时间线:降逆回购利率——降准——降超储利率——降1年期MLF利率——高层明确指示降息——降LPR。

时隔5年,央行无悬念降息,我却闻到了暴风雨的味道

这是个非常清晰的链条,央行制定逆回购和MLF的利率,向市场投放流动性,引导银行间利率下行,银行的负债成本降低了(因为同业间的资金成本下降),终端的LPR自然会降低。

去年8月份贷款基准利率换锚LPR后,1年期MLF就成了LPR的“锚”,变化是同向的,参考此前出现的信号,本次降息实属意料之中,并不算超预期。

02 “非对称降息”的影响

重要的是“非对称降息”的信号。

LPR报价分1年期和5年期,1年期利率下降20BP,是为了重点扶持小微企业,让生意人能拿到便宜的短期贷款。

5年期利率跟中长期房贷挂钩,只降10BP是从侧面显示央行对房地产的态度,也是对4月17日高层会议重提“房住不炒”的响应。

请注意:这是央行第4次“非对称降息”了。

去年8月份,LPR报价机制形成,1年期LPR下调6BP至4.25%,5年期4.85%不动。

去年10月份,1年期下调5BP至4.2%,5年期4.85%不动。

去年11月份,1年期下调5BP至4.15%,5年期同步下调至4.8%。

今年2月份,1年期下调10BP至4.05%,5年期非对称下调5BP至4.75%。

今天,1年期下调20BP至3.85%,5年期非对称下调10BP至4.65%。

也就是说,除了去年11月份保持一致外,每次LPR下调都是1年期幅度最大,5年期要么不动,要么象征性的降一下,足见央行对于房贷的谨慎程度。

对正在还房贷的人来说,能减轻多少负担?

按贷款100万,房贷期限30年来算,5年期LPR调降10BP,月供每月可以减少约60元,合计30年减少利息大约21600元。

如果考虑到去年11月份和今年2月份共下调了10BP,对正在还房贷的人来说,月供已经减少了120元,30年利息已经减少了4万多块钱。

时隔5年,央行无悬念降息,我却闻到了暴风雨的味道

对还没买房的人来说,降息能否带来实惠?

关键要看银行的态度,因为这里牵扯到加点的问题。

融360研究院对全国41个城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2020年3月(数据采集期为2020年2月20日-2020年3月19日),全国首套房贷款平均利率为5.48%,环比下降4BP;二套房贷款平均利率为5.78%,环比下降5BP。

显然,在房住不炒的基调下,银行该加的基点依然不会少,顶多跟着央行的动作,5年期LPR降了5BP,加的基点也跟着降5BP,预计房贷利率未来只会小幅下降。

参考人民银行副行长刘国强在2月份接受《金融时报》的报道:LPR下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向,银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率,基本保持原有水平。

时隔5年,央行无悬念降息,我却闻到了暴风雨的味道

你有张良计,我有过墙梯。

5年期LPR降了,房贷利率到底降不降,关键看加点有多少,“非对称降息”,实际上已经表明了央行的态度。

因此,首套房、二套房利率能降到什么地步,只能是跟在央行的指挥棒后亦步亦趋。

03 LPR还会降多少?

关键的问题是,今年LPR还有多大下降空间?

这里要谈到银行负债结构的问题。

银行负债主要由居民和单位存款、同业负债(包括同业存放、拆入以及卖出回购)、债券发行和对央行负债构成。

存款成本,就是活期与定期存款利率。

同业负债成本一般由资金利率决定。

债券发行成本则是一级市场金融债利率。

对央行负债成本,由逆回购利率、MLF利率构成。

时隔5年,央行无悬念降息,我却闻到了暴风雨的味道

从去年11月份以来,银行的同业存单利率、央行的逆回购、MLF一直都在下降,这是推动LPR下降的直接动力。

但是,受流动性监管的影响,银行存款增速持续低于贷款增速,两者的“剪刀差”已经创出了近年以来的新高。

也就是说,银行“高息揽储”的意愿非常强,存款占银行负债至少6成以上,大家都在抢存款,这部分利率降不下去,银行贷出去的款没有息差可赚,LPR下行的空间就不会太大。

国盛宏观假设了两种情形。

1,重点看CPI,从1988年到现在,32年的时间里,央行从来没有在CPI明显高于存款基准利率的时间段出手,这也就意味着,只有通胀下降了,央行才可能调降存款利率,LPR才可能继续下降。

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2,如果央行降低存款基准利率25BP,并将短端利率R007压降至2008年的低点,这将合计拉低银行负债成本20BP左右。

我们可以得出一个结论:降息到现在的地步,已经快逼近央行公开市场操作的极限了,政策工具箱里的存款利率极其重要,要等今年CPI什么时候下降。

到那个时候,LPR才会再次大幅下降,在此之前,LPR下降的速度,就像是老太太走路一样,慢慢挪。

04 房住不炒基调未变

下面来聊聊对房地产市场的影响。

从历史经验来看,每次降息的威力都非常强。

在2008年4季度,央行总共降息了5次,到2009年3月份,销售面积迅速反弹。

2012年6月、7月连续两次降息,到2013年1月,新建住宅价格同比指数转负为正。

从2014年11月至2015年底,央行连续降息6次,到2015年12月份,房价增速回正,一轮房价上涨潮席卷全国。

表面上看起来,似乎每次降息都能引发房地产回暖。

但是,大家考虑过没有,“房住不炒”是什么时候开始提出来的?

梳理了关于房住不炒的提法:在2016年12月中旬的高层经济工作会议上首次提出,随后2017年、2018年各提及了一次,2019年分别在3月、4月、7月、12月份提及了4次。

到了2020年,短短4个月时间,已经提及了5次!

时隔5年,央行无悬念降息,我却闻到了暴风雨的味道

总在重复一个观点:千万不要低估政策的定力。

2008-2009、2012-2013、2015-2017,降息确实带来了房价高涨,翻倍城市四处有,房价过万遍地走。

但是,2008-2017年,“房住不炒”的力度跟现在完全不可同日而语!

以2019年为例,上半年抢房、地王成风,跟现在一模一样。

7月30日,高层会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。

随后,8月2日,8月8日,8月14日,央行、银保监会、住建部3大部门连开3场会议。

市场随即做出反应,银行贷款、信托、房贷利率全线收紧,当月40家典型房企融资金额环比下跌58.15%,公司债融资大跌超八成,信托贷款融资大跌超六成。

恒大率先开启“抢收潮”,金九银十变成“铜九铁十”,各地又开始上演降价维权的戏码。

05 调控或将加码

当然,非对称降息会导致短期利率大幅下降,投机资金绕道进入楼市。

如同现在的深圳。

名下有一套红本在手的房子以及注册公司,备齐名下公司营业执照、相关资产证明、银行流水记录、购销合同,利用银行扶持小微企业的机会,拿出来抵押做低息贷款,只要上面不加码打压,银行就是睁只眼闭只眼,流程合规就没问题。

但是,对高层来说,既要降LPR,扶持小微企业,又要实现房住不炒。

“既要、又要”的目标下,一边是低得不能再低的企业短期融资利率,一边是固若金汤的房地产调控政策。

资金绕道流入房地产,你觉得银保监会、央行会无动于衷吗?

驻马店、广州、济南、海宁、青岛,松绑政策发布后就撤回,这些城市的决策者,一定比冲到楼市里疯狂投机的人聪明。

《证券时报》在4月15日、4月20日连续发布关于深圳楼市过热的报道,《中国证券报》4月13日、4月19日也发布了相关报道。

下一步,一旦等到《经济日报》、《经济参考报》等央媒瞄准“经营贷流入楼市”,到时会发生什么可想而知。

如果说去年7月30日的高层会议,吹响了房地产加码调控的号角。

那今年4月17日重提“房住不炒”的高层会议,则是2020年楼市的关键转折点。

这次毫无悬念的降息,反而让我闻到了暴风雨即将来临的味道。

如果说去年的矛头直指苏州,那今年的典型就是深圳!

在1周前关于喝茶费的文章里买房花100万喝茶费?这杯茶不妨再喝一会,蓝白表达过自己的看法:当深圳房价开始引起更高层面的关注,2020年房地产宽松边界达到极限,经营贷、消费贷、信用贷大网收紧,喝茶费自然会成为过眼云烟。

经济学家李迅雷前段时间感慨:在个案面前,要相信大数据;在大数据面前,要相信逻辑;在奇迹面前,要相信常识。

这句话快奏效了。

来源:雪球App,作者: 财经三分钟,(https://xueqiu.com/4396581118/147327683)

编辑 |杨瑞

该来的,终于来了!

今天(4月20日)上午9点半,最新一轮LPR利率正式发布:

“1年期LPR”降息20个基点,从4.05%降低到3.85%,对标实体经济贷款利率;

“5年期LPR”降息10个基点,从4.75%降低到4.65%,对标商业房贷利率。

这既是2020年央行力度最大的一次降息,在今年1年期利率的30个降息基点之中,20个基点都是在今天降的;更是2015年10月以来力度最大的一次降息,充分体现了“以更大的宏观政策力度对冲疫情影响”的要求。

刚刚,5年来“最大尺度降息”,正式官宣!楼市政策意味深长!

这样的力度,可以说是在意料之中。因为今年的形势之严峻,实在是到了“前所未有”的程度,看看我们最近的经济画风有多惨烈:

GDP增速创近30年来新低:

一季度国内生产总值206504亿元,同比下降6.8%。这是自1992年开始GDP统计以来的第一次负增长,也是改革开放以来中国经济首度陷入萎缩。

刚刚,5年来“最大尺度降息”,正式官宣!楼市政策意味深长!

楼市也是空前低迷:

房地产开发投资下降7.7%,折算当月增长1.2%,增速已经回正。但销售仍然偏弱,尽管3月商品房销售面积环比有所回暖,但同比仍在下降,1-3月商品房销售面积同比降幅为26.3%。从近期30大中城市的高频数据看,地产销售也只恢复了7成左右。

刚刚,5年来“最大尺度降息”,正式官宣!楼市政策意味深长!

其实此前,我一直都反复呼吁,我们的货币政策应当更加积极。在这场前所未有的大冲击之中,美国已经在开始“0利率”“直升机撒钱”了,我们却一直是“犹抱琵琶半遮面”,历史上每次标准降息是25个基点,但这段时间以来最多一次降息10个基点,甚至只有5个基点。如今经济数据已经出来,充分说明了形势的严峻性,我们必须要开足马力。

01

值得注意的是国家对于楼市的态度,正处于一个“既要…..又要…….”的微妙平衡点。一方面,房地产作为国民经济的支柱行业,关联70多个上下游产业,属于“非救不可”;另一方面,当年放飞楼市的教训足够惨烈,现在我们要促进资金流向实体经济,所以决不能让钱都跑到房地产里去。

所以在工具选择上,我们创造性地推出了新LPR模式,将房贷利率(5年期)与实体利率(1年期)相分离,将两者区别对待、定向调控。该模式创设以来,1年期LPR累计调整了5次,累计下调46个基点,而5年期LPR仅调整了3次,累计下调20个基点。

而此次利率的调整,我们在给实体经济最大限度的刺激,降息20个基点的同时,给楼市有限的利好,只降息10个点。

关于这种尺度的拿捏,在前几天的中央政治局会议上,你就可以品出来。在经济与楼市都空前低迷的情况下,中央虽然再次提及了“房住不炒”,但是表述却是极其温和,且几乎是一笔带过:

原话是这样说的:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。”

刚刚,5年来“最大尺度降息”,正式官宣!楼市政策意味深长!

而在2018年7月,楼市调控风声最紧时,会议是这么说的:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

由此,你就可以对比出这其中存在的巨大差异。

02

除了中央定调之外,各地楼市的政策过关与否也值得仔细琢磨。

一方面,我们看到了各种政策“一日游”的现象,各种变相“放松限购限贷”的政策被打回原形。近一个月,已经有青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店6个城市的政策“见光死”,最长时间活不过三天。

但另一方面,我们也看到了各种政策顺利过关:

这些政策包括:“因城施策”、“发展城市群”、“逐步放宽大城市落户条件”、“保障中低收入人群居住条件”、“推动发展住房租赁市场”、“针对疫情造成影响的地区、企业及个人提供适当优惠政策”……

尤其是“人才购房”,成为了一大突破口。哪怕只设定半年的门槛(比如广州黄埔,“经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才,可不受户籍限制,在黄埔区范围内购买1套商品住房。”),

哪怕“中职技工学校”的学生都算人才(比如广州白云区规定,“在白云区辖内的大专院校(高校、中职技工学校)学习连续满一年;在白云区工作连续满一年,具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历、或在白云区注册企业担任中高级管理职务。”)

由此可见,“房住不炒”的政策底线是:可以用来“稳经济”,但不能用来“刺激经济”;可以“保障刚需”,但不能用来“鼓励炒房”。在对房价的态度上,允许小涨微涨,但不允许大涨,当然大跌是更不被允许的。

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在疫情这场前所未有的大冲击之中,政策也是前所未有的大力度、高密集度,这将使经济社会的发展逻辑、个人的投资逻辑发生巨大的变革。那么,这对我们买房人来说意味着什么?

首先,投资房产不需要智商的时代结束了。

一方面是因为“房住不炒”的大基调,注定了楼市不可能再一飞冲天地暴涨;另一方面是楼市投资价值的变化,同样的钱,未来不同城市、不同地段、不同楼盘的回报会天上地下。

前段时间,中央和国发委发布了两份重磅文件《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,我也第一时间做出了详细解读。

其中重要一点是,放开了对大城市的落户门槛限制,同时从行政区划、土地供应等各个方面支持大城市发展。因此,未来中国的城市一定会越来越两极分化,一些中小城市将会被逐渐放弃,那么有些人的房子真的是白买了!

其实这种趋势已经正在体现,在杭州、深圳、苏州等热点城市楼市快速反弹之时,在一些三四线城市特别是县城,房价下跌已经开始了。

有媒体报道称,广东肇庆、镇江市句容市等地房价已经明显下跌,有的房子近期价格跌幅超过30%。海南陵水的房价已经回到几年前的水平。

另外,从买房方式来看,我们要学会以钱生钱,

3月我国M2增速超10%,M2总额208.09亿,创了2017年6月以来新高。你要知道,随着货币环境的宽松,钱一定会越来越便宜,未来你的房贷成本一定会被通胀所淹没,这时候,我们就需要在现金流可控的情况下,尽可能地采用贷款方式买房,并最大限度地拉长还贷年限。

但与此同时,我们一定要注意保持现金流,切记加杠杆炒房。

疫情冲击之下,个人的就业、收入将会受到巨大影响,你无法预计你的饭碗会发生怎样的变化。事实上,“弃房断供”现象已经出现了:

据华夏时报报道,在北京附近的河北燕郊,由于楼市跌的特别惨烈,叠加疫情对收入的影响,很多人都开始弃房断供,据说有些人自身人品不好,在最高价300万买了一套房,做了60-70万的首付,剩下230-240万全都是贷款,而今年房价跌了3成多,但仍然卖不掉。仔细一算,房子现在只值200万了,但欠银行却高达240万。所以一狠心就不还钱了,人也消失了。

总而言之,在这个充满不确定的时代,能守护好我们的生命健康、财产安全的只有我们自己,未来一定是选择比努力更加重要。尤其是在买房这件事上,相比“买一套房”,我们更重要的是“买对一套房”,千万别让房子成为拖累你的负资产!

当年股灾时 股指大跌也是不被允许的,但是就是给你无限额度的银行卡,该跌还是跌
政府面对趋势时只能用一些手段延缓趋势的上涨或者下跌的速度,但政府永远无法改变趋势的方向
任何可以买卖的东西都需要尊重这个原理

你以为放开房地产可能会一飞冲天,其实根本就是错的,它只要放开交易的限制,迎接的就是暴跌到底
用控制交易交割的速度来延缓下跌的速度,从而避免下跌过快 造成地价的大跌,从而给让地方政府资不抵债,以及影响银行的资产负债表,这才是目的
买卖的核心是供需关系。。。

 



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