三亚悦榕庄挂牌16亿出售亏了多少钱三亚悦榕庄酒店房间多少钱一晚

【吸收财讯: 包含的应该是债务吧?酒店哪来这么多债权,又不是生产制造业。 】号称三亚“最美酒店”之一、著名网红打卡圣地三亚悦榕庄被挂牌出售,起始价16.49亿元,包括了数十套豪华别墅,及100多亩土地及未开发的土地。

三亚著名网红打卡地悦榕庄持续亏损 挂牌16亿出售

三亚悦榕庄被挂牌出售

三亚悦榕庄位于三亚鹿回头风景区旁边,拥有21栋泳池别墅、16栋豪华泳池别墅、7栋泉浴泳池别墅、5栋双卧式泳池别墅。红星资本局从携程网发现,三亚悦榕庄最普通的房间为2460元/晚,泳池别墅在3500-5800元/晚,泳池别院则在15000元-21000元/晚。那么,价格如此昂贵的三亚悦榕庄,为何落到要挂牌转让的地步?

三亚著名网红打卡地悦榕庄持续亏损 挂牌16亿出售

三亚悦榕庄,图据官网

去年净亏9000万,靠股东借款在支撑

公开资料显示,三亚悦榕庄2006年由北京首旅集团投资7.5亿元建造,并委托著名酒店管理集团悦榕庄进行管理。不过三亚悦榕庄虽然已经运营了10多年,但并不能盈利,且净资产持续为负数。

据北京产权交易所公告,三亚悦榕庄持有人为海南三亚国宾馆有限责任公司(下称“三亚国宾馆”),三亚国宾馆2019年营业收入为3984.55万元,净利润为亏损9101.83万元。2020年1-4月,受疫情影响营业收入833.26万元,亏损1879.82万元。

截至2020年4月30日,三亚国宾馆资产总计约8.59亿元,而负债总计15.3亿元。这15.3亿元的负债,主要是向北京首旅集团和海南首旅的借款,这意味着表面光鲜的三亚悦榕庄,其实一直依靠股东的借款在支撑。

三亚国宾馆的股权结构为:华龙旅游实业发展有限公司持股51%,北京首旅置业集团有限公司持股39%,海南首旅投资控股有限公司持股10%。三者互为关联方,华龙旅游、首旅置业系北京首旅集团全资子公司,海南首旅是华龙旅游控股子公司。北京首旅集团则为北京市国资委旗下大型企业集团。

如果三亚悦榕庄项目转让成功,悦榕庄作为酒店管理方还能继续运营管理吗?

北京首旅集团旗下上市公司首旅酒店(600258.SH)曾在2019年年报中透露,三亚悦榕庄项目由独立第三方管理公司悦榕庄管理,协议尚未到期,到期日为2023年4月20日。

而北京产权交易所公告也要求,受让方要继续履行与悦榕酒店管理(天津)有限公司签署的酒店管理协议,这也意味着即使项目转让,悦榕庄也将继续管理酒店。

部分土地处于生态保护红线 被三亚市政府要求收回

值得注意的是,悦榕庄只是三亚国宾馆的一期项目,占地约100多亩。二期尚有200多亩土地,但在寸土寸金的三亚海岸线,居然闲置十余年没有开工,还被三亚市政府要求收回。

红星资本局注意到,二期200多亩土地闲置,主要是没有办下来施工许可证。其中,大约100亩土地被当地政府认定为低效利用土地,想要收回;并且有少量土地已经被政府认定为闲置土地而收回。

据北京产权交易所公告,2017年三亚市政府下达决定书,决定无偿收回三亚国宾馆持有的5070平方米国有建设用地使用权。三亚国宾馆对决定书不服,向海南省政府申请行政复议,后经海南省高院判决败诉。

也就在这次上诉过程中,海南省政府提出,有意向将悦榕庄和二期一共400亩土地和建筑整体收购。当时,《海南经济特区海岸带保护与开发管理规定》及实施细则业已出台,规定海岸带陆域200米生态保护红线区范围内,已经依法批准但尚未开工的建设项目,应当由县级以上人民政府通过依法收回土地、处置闲置土地、土地置换等方式促使项目退出生态保护红线区。

而三亚国宾馆二期工程有部分土地,正好处在200米生态保护红线区范围内。同时,三亚悦榕庄附近部分海域处于国家级珊瑚礁保护区实验区范围内,属于Ⅱ类生态保护区红线区。

这也解释了标的价格如此便宜的原因,部分处于生态保护红线的土地已经不能开发。另外该项目土地使用年限为40年,目前还剩余28年。

三亚多家星级酒店在挂牌转让 价格从几亿到几十亿都有

三亚悦榕庄的转让也是海南酒店业现状的一个缩影。新冠肺炎疫情影响仍在持续,海南多家星级酒店均在挂牌转让,转让价格从几亿元到几十亿元都有。

红星资本局与三亚另一家转让的五星级酒店负责人联系,对方表示,三亚酒店业历来受季节影响很大,淡季往往供过于求,今年的春节黄金期却因为疫情影响惨不忍睹。而酒店依靠银行抵押贷款,由于无法产生足够的现金流以偿还贷款利息,因此选择将酒店挂牌转让。

由于酒店业、旅游业的寒冬也对资产溢价产生了影响,部分酒店挂牌价已经降价数次。一家五星级酒店100%股权及债权挂牌价格已从最初的5.5亿元,降到了4.65亿元,但仍然没有成交。

不过随着疫情的明显好转,加之出境游仍然处于“停摆”中,如今海南旅游业也在快速恢复。以“五一”小长假为例,期间三亚酒店预订率普遍达到六七成,部分高端酒店甚至出现了久违的“满房”。

眼下,红星资本局发现曾经高高在上的三亚五星级酒店价格也十分“亲民”,部分五星级酒店仅要300多元就能入住。

作为国内首家全私家泳池别墅,三亚悦榕庄如今沦落到了被底价出售的境地。5月25日,根据北京产权交易所发布的信息显示,作为三亚悦榕庄的产权公司,海南三亚国宾馆(以下简称“三亚国宾馆”)有限责任公司100%股权及相关债权被挂牌转让,转让价格为16.49亿元,同时包含14.61亿元债权。对于转让原因,虽然业主方首旅集团并未透露,但不可忽视的是,无法盈利是这家豪华酒店的现状。而在疫情影响下,三亚悦榕庄只是海南众多豪华酒店的一个缩影。

底价转让

5月25日,在三亚国宾馆以16.49亿元转让信息挂牌北京产权交易所之后,引发了业内的关注。据悉,北京首都旅游集团有限责任公司(以下简称“首旅集团”)间接持有三亚国宾馆99.67%股权,而三亚国宾馆为三亚悦榕庄的产权方。

天眼查信息显示,目前海南三亚国宾馆有限责任公司股权分别由华龙旅游实业发展有限公司、北京首旅置业集团有限公司、海南首旅投资控股有限公司持有,持股比例分别为51%、 39%、10%,而这3家公司也均为首旅集团控股企业。

公开资料显示,海南三亚悦榕庄项目是2005年海南省重点项目之一,规划占地约33万平方米,2006年由首旅集团总投资7.5亿元建造,其中一期投资5亿元,并引入知名酒店管理集团悦榕庄集团进行管理。目前该酒店由21栋泳池别墅、16栋豪华泳池别墅、7栋泉浴泳池别墅、5栋双卧式泳池别墅以及2处华丽的总统别墅区组成,同时酒店还提供专属私家海滩和超大户外泳池。据了解,该酒店最普通房型泳池别墅平均房价也超过2000元一晚。

对于此次转让,首旅集团并未表示是何原因,而悦榕中国方面也表示,将与首旅集团保持紧密联系,待有进一步消息后再告知大家。

不过,有接近首旅集团的知情人士透露,目前首旅集团方面所持有的三亚国宾馆股权将被转让,而收购方为海南省政府。实际上,该交易已于去年开始洽谈,而16亿元的底价基本包含了该项目最早的建设成本和往年该物业的投入运营成本。交易完成后,此前的投入成本则将被收回。同时,对于三亚悦榕庄是否将继续管理,上述知情人士还透露,目前悦榕庄作为酒店管理方还在合作期内,预计将继续运营管理。

持续负债

刨去负债,如此低价格的转让在豪华酒店中并不算多。国内首批顶级度假村三亚悦榕庄缘何以16亿元的底价被转让?在华美顾问集团首席知识官赵焕焱看来,究其原因,主要与酒店连续亏损导致负资产有关。

有酒店业内人士坦言,虽然三亚悦榕庄作为国内首家全私家泳池别墅度假村已经运营了十多年,不过该酒店近年来并不能盈利,且资产持续负债。值得注意的是,本次挂牌转让的14.61亿元债权中,就包含14.48亿元借款本金,此外1316.69万元为截至去年5月31日前产生的利息。此外根据北京产权交易所发布的信息显示,三亚国宾馆2019年营业收入为3984.55万元,但净利润亏损却达9101.83万元。

虽然有接近三亚悦榕庄的业内人士透露,酒店本身经营并不亏损,亏损的只是其连带的物业板块,不过最终连续的负债让三亚悦榕庄成为了负资产。据北京产权交易所信息显示,该酒店目前资产为8.6亿元,而负债高达15亿元,其中所有者权益为负6.71亿元。

今年以来,受疫情影响,三亚悦榕庄亏损还在持续扩大,截至今年4月30日,该酒店营业收入为833万元,而净利润则为亏损1879.82万元。赵焕焱还表示,当前疫情下酒店经营持续亏损,此时转让该酒店,也可以帮助首旅集团止损。

行业缩影

事实上,三亚悦榕庄的转让只是海南豪华酒店的一个缩影,疫情之下,低价转让的暗潮已经开始涌动。一家三亚豪华酒店的相关负责人坦言,今年突如其来的疫情让海南很多酒店都备受冲击,在此情况下,不少酒店已经“入不敷出”,并开始寻求自救,而一些酒店业主方也遇到资金上的压力,想要将酒店资产进行转让。

此前,有业内人士透露,包括三亚海棠湾、三亚湾均有部分酒店资产在寻求买家。不过以目前的形势看,酒店资产溢价均有部分缩水。上述业内人士还表示,由于不少酒店资产都是银行抵押贷款,酒店需要通过经营产生足够的现金流以偿还银行贷款利息,今年由于疫情所致,酒店经营举步维艰,因此也对资产溢价产生了影响,不过大多数酒店还是希望能够扛过疫情“寒冬”。

另有业内人士表示,酒店资产被处置也是有多方面原因的,现如今地产模式走不通,而开发商又迫切需要现金流,不排除实力较弱的开发商被资金实力雄厚的企业“抄底”。

“虽然部分酒店产权或被转让,不过这并不影响酒店最终的经营。”海南省旅游饭店业协会副秘书长王德余表示。王德余进一步解释,“由于连锁酒店管理方与业主签订长期合同,因此酒店管理方还是要执行到合同终止期。”

王德余还表示,随着疫情的好转,目前海南的酒店业也正在逐渐恢复,部分营业状况较好的酒店入住率已经超过50%,今年“五一”,一些高端酒店甚至还出现满房。当前鉴于国外疫情形势严峻,出境游几乎“停摆”,而随着国内会议市场的重启,后续海南酒店市场会进一步复苏。



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