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【吸收财讯:快跌吧?不要犹犹豫豫了 郑州三环到四环整个一圈都是在建房子能不过剩吗? 】2009年,绿城中国的春季恳谈会备受关注。这一年,绿城因2008年年报中140.1%的资产负债率受到市场质疑,正值危急存亡之秋。恳谈会上,宋卫平罕见地穿上了黑色西装,吞云吐雾中自信地回答着记者关于高负债率的提问,“什么时候来问绿城房产公司的负债率,我给你的回答都是很高的”。原标题:绿城与曹舟南的代建往事

和宋卫平、总经理寿柏年一同落座的还有一个陌生面孔,他有着一头黑发,看起来比宋卫平年轻许多。他是宋卫平三顾茅庐请来的空降兵,加入绿城之前,曹舟南曾任浙江省财政厅副处长、浙江铁投副总经理。

绿城与曹舟南的代建往事

令人意想不到的是,曹舟南不仅拯救了绿城糟糕的财务状况,也成了宋卫平患难与共的爱将。

蓝绿双城第一次亮相,老宋笑得很欢。

“日出江花红胜火,春来江水绿如蓝”,蓝和绿,是宋氏的色彩。在先后创建了绿城和蓝城之后,近几年一直蛰伏的杭州房地产传奇人物宋卫平再造一城。

名字绝了,叫“蓝绿双城”。据说这一名字是宋卫平亲自取的。老宋是创始合伙人,“蓝绿双城”继承了其精神衣钵,并被老宋寄予厚望。其老部下、卸任绿城中国行政总裁不久的曹舟南担任董事长。

曹舟南卸任后的新身份

终于有了答案

去年8月初,曹舟南卸任绿城中国行政总裁,当时宋卫平说,曹舟南是个能力很强的人,不能这么轻易放他走,他交给这位左膀右臂一个艰巨又前景远大的任务。

但将近半年过去了,曹舟南到底在干吗?

现在,答案终于公布。他组建了一个新的品牌——蓝绿双城。

1月20日下午,蓝绿双城第一次公开亮相。有“宋卫平+曹舟南”组合的光环在,到场嘉宾阵容堪称豪华。绿城中国、绿城服务集团两家上市公司、蓝城集团、绿城控股,以及各子公司的高管几乎都来了;以金融机构、产业集团等为代表的战略合作伙伴满座;甚至来了两位地级市副市长。

蓝绿双城作为一家新创公司,其首秀光彩夺目。但作为创始合伙人,宋卫平不忘提醒:“创业艰辛,这是一份艰苦卓绝的事业。正所谓南山有鸟,三年不鸣,不鸣则已,一鸣惊人,希望能埋头苦干三年,再回头看今天。”

这句话,在宋卫平创办蓝城时也说过。如今,蓝城已然成为小镇建设的一面旗帜,来自全国的取经及谋求合作者络绎不绝。

放弃5000万元年薪诱惑

抵押别墅艰苦创业

将时针拨回到2018年的8月2日,作为绿城中国创始人及联席主席,宋卫平召开新闻发布会,宣布了绿城中国行政总裁的交接,曹舟南就此卸任。

曹舟南自2009年加入绿城后,就成为宋卫平的左膀右臂。如今占绿城中国销售额三分之一的代建业务,就是曹舟南一手主导创立的。

2015年,中交成为绿城第一大股东,曹舟南担任行政总裁,完成了绿城的平稳过渡。

对于曹舟南的表现,宋卫平打了85分。对于老宋来说,不管是对项目还是对人,鲜有80分以上的评价。如此高的评分,足以说明老宋对曹舟南的认可。

曹舟南卸任后,猎头公司电话不断,据说有家全国性品牌房企甚至开出了5000万年薪+激励的优厚条件。

但老宋不希望曹舟南就此离开,他建议曹舟南去开拓新的业务板块,尤其是从事美丽乡村建设。曹舟南最终没舍得离开亦师亦友的宋卫平。于是,蓝绿双城诞生了。早就实现财务自由的曹舟南,为了创业,甚至将别墅也抵押了。

宋卫平笑言,曹舟南在绿城拿过杭州劳动模范,如今创业了,且企业愿景宏伟,其工作量很可能要超过全国劳动模范,宋卫平对此深有体会。

成立不到三个月

就组建了集团公司

蓝绿双城团队的能量和执行力十分惊人,这从公司架构的设定和组建速度可见一斑。

蓝绿双城于2018年11月1日注册成立,注册资本金5亿元人民币。2019年1月16日就升格为蓝绿双城科技集团,成为集团公司。

其旗下已经拥有小镇开发公司、建设管理公司、建筑设计公司、景观设计公司、科技服务公司、生活服务公司等6家子公司,并已经取得房地产开发一级资质和建筑设计甲级资质。

此外,基金管理公司也已经在筹备中。

据悉,在这么短时间里,蓝绿双城已经落定全国17个优质项目,总建筑面积超350万平方米,总货值超过800亿元。

做城乡美好生活的服务商

老宋愿做“首席产品官”

据曹舟南介绍,蓝绿双城作为一个独立品牌,其定位是建设城乡美好生活的专业服务商,要打造成为行业转型的标杆。

其业务板块,主要围绕美丽乡村、特色小镇、青年创业公寓、养老公寓等展开。其模式,则是以基金+代建(小股操盘)的金融结合轻资产为主。

目前,蓝绿双城在美丽乡村和特色小镇上均已有项目落地。

作为创始合伙人,宋卫平自称愿意做高级顾问,以及“首席产品官”。

“对于产品,我自认为是个专家。不管是绿城、蓝城还是蓝绿双城,我相信在产品颜值上,能超越我们的不多。”宋卫平笑称,蓝绿双城愿意付自己顾问费也行,不付也行,他愿意把它当做事业来支持,“别让我喝酒就行了。”

但当晚,老宋喝了不少酒。他说他高兴。不管是绿城、蓝城还是蓝绿双城,只要能践行他的价值观,为社会做出贡献,他就乐在其中。

而对于宋卫平的粉丝而言,值得信赖的品牌,又多了一个。

  01

雏形初现

即便开局不利,在“4万亿计划”的刺激下,绿城在2009年交出了漂亮的成绩单,累计销量较2008年轻松地翻了3倍,位居行业第二,负债率也降至105.1%。

习惯豪赌的宋卫平继续豪掷470亿拿地,在各地频当地王。

然而好景不长,2010年房地产市场经历了史上最严的宏观调控,绿城负债率骤然上升,加上宋卫平对品质的执念,绿城平均存货周转周期长达2200多天,这意味着从拿地到卖房回款,要等足足6年。

就在这个时候,绿城转型的问题被摆在了桌面上。

宋卫平向曹舟南私下提出了代建模式,初衷是在不占用自有资金的同时,通过品牌和管理输出扩大企业规模,增加净利润。

很快,绿城房产建设管理有限公司(绿城建设)正式成立,由曹舟南担任绿城建设的总经理。

在外界看来,曹舟南主管代建业务是顺理成章的事。

作为绿城的首席“精算师”,曹舟南在财务审核上相当严格,接受媒体采访时,说的最多的也是关于绿城在成本控制方面的愿景。

而“轻资产”代建业务正是一个很好的突破口。

依据构想,代建业务主要分为政府代建、商业代建和资本代建三种。

前两种是由拥有土地的委托方发起,绿城建设承接,提供房地产项目全过程开发管理服务,双方通过平等协商建立合作关系,实现共同盈利,资本代建则是成立平台公司募集资金,提供项目开发管理等一系列服务。这种不需要拿地的模式大获成功。

绿地建设成立后的短短4个月里,商业代建签约项目已达到20余个,总建筑面积达337万平方米,遍布浙江省内杭州、金华、温州、嘉兴以及上海、江苏、河南、安徽等省市。

代建业务随着曹舟南的接管发展得如火如荼,2013年6月30日,绿城集团6个月合同销售金额约人民币294亿元,绿城建设取得的销售额达63亿元,近自持开发项目的五分之一。

根据曹舟南的公开披露,绿城建设代建的利润在7%左右,而绿城集团自己的项目利润率也不过9%。

02

从分家到重组

2014年,绿城计划易手孙宏斌之时,宋卫平就将持有34.6%股份的绿城建设更名为蓝城,业务范围由代建扩充到了医疗、教育、农业、养老等领域,囊括了绿城中国未上市的资产,为自己找好了退路。

绿城终止与融创的股权交易后,中交集团入股,与九龙仓集团一并成为大股东。随后,寿伯年宣布退休,46岁的曹舟南成为新的继任者,担任绿城行政总裁职务,接下了“把绿城带上良性发展”的任务。

曹舟南任职的三年间,做了两件大事。

第一件,是为绿城积累现金,将积压在三四线城市的存货迅速出清,实行反周期拿地的策略,建立了新的财务模型和债务防控体系。

用曹舟南自己的话说,现在的绿城是一个规模适度,财务稳健的公司,不会再有一到调整周期就遇到债务的危机。

另一件,就是重组蓝城。

2015年9月,绿城管理集团正式挂牌成立,成为绿城品牌和代建管理模式输出的主体。挂牌仪式时,宋卫平罕见出台,明确表示3年后会将代建业务推向资本市场。

为搞定股权问题,一年后,绿城斥资9.49亿元收购了宋卫平等股东持有的蓝城股权,将代建业务全部整合至绿城管理控股有限公司,绿城中国最终成为了绿城管理的唯一股东,为分拆上市扫平了股权障碍。

自此,蓝城基本去掉了此前利润最高的代建业务板块,小镇建设成为了新的发展方向。

而由曹舟南主导的代建业务,在重组后的销售规模和可售货值储备方面,渐与主营业务半分天下。

03

上市总攻

2017年全年,绿城管理累计取得合同销售面积约383万平方米,合同销售金额约为430亿元,占比29%。

对此,时任绿城中国CEO曹舟南低调地评价,“轻资产平台在未来将会是绿城利润构成的重要来源,这部分利润相对固定,旱涝保收,我们希望轻资产部分在未来的利润结构中占比30%”。

令曹舟南没想到的是,他的小目标很快就实现了。

2018年,宋卫平7次减持绿城股票,致使绿城中国全年净利润腰斩至10.03亿元,绿城代建业务全年净利润为3.45亿元,同比增长110%,占总利润的34%。

按照计划,2018年绿城管理本应上市,但鉴于各股东利益始终没有统一,直至曹舟南卸任绿城中国CEO,上市计划仍被搁置,而这一等就是三个春秋。

直到日前,绿城管理终于等来了上市聆讯,并计划于7月10日在港交所上市。届时,绿城管理将成为国内“代建第一股”。

2019年,绿城管理的代建业务规模保持着扩张趋势,新订约总建筑面积约为1600万平方米,占中国房地产市场的市场份额达23.7%,成为名副其实的行业龙头,如果算上2017-18年的项目,绿城管理累计已订约总建筑面积为4.9千万平方米,占市场份额的30.3%。

规模在扩大,毛利率却明显下滑。2017年至2019年,公司毛利率分别为56.8%、50.2%、44.2%。

从业务结构上分析,绿城管理的三大主营业务分别是商业代建、政府代建、资本代建。

其中,商业代建的收入占公司总收入的70%以上,是主要收入来源,政府代建次之,资本代建占比不足10%。

也就是说,毛利率下降与商业代建的关联最为紧密。

官方解释也证实,由于与业务伙伴合作快速发展,需要付出一定比例的服务成本。2019年,商业代建的服务成本为6.904亿元,收入为6.756亿元,支出超过了收入。

换言之,绿城管理为了成功上市进行高速扩张,牺牲掉了部分利润。

04

代建模式的破与立

接下来,绿城的代建项目该怎么走?代建项目的元老曹舟南给出了答案。

去职绿城后,曹舟南拒绝了5000万元高薪诱惑来到蓝城,跟随导师宋卫平再次创业,要将绿城未竟的事业进行下去。

绿城与曹舟南的代建往事

在去年的一场蓝绿双城的签约仪式上,曹舟南反思了自己一手创建的代建模式。“把10年前我手写的第一份代建合同拿出来比对,我觉得这种商业模式提出来以后是有问题的”。

在他看来,代建存在三大问题:

第一,代建责任主体不对等,所有风险在投资人,代建方不过是赚多赚少的问题;

第二,取费模式不合理,代建项目几乎都集中在四五线城市,按照销售额的5-7个点取费,但销售额中超六成都是地价;

第三,现在代建房企很多,花钱买地的企业几乎都有自己的品牌和团队,未来从代建角度来讲必定面临困境。

在此背景下,曹舟南提出了纯代建、融资代建、小股操盘、合作开发四种类型的共建模式。

目标是在投资和开发分离的趋势下,采用新的商业模式解决问题。

当然,绿城管理也发现了商业代建模式中存在的弊端。

在实际操作中,绿城管理无法构成融资主体,项目委托方才是融资主体,而融资主体除了中小开发商、国企外,很可能是小微企业甚至融资有困难的企业,存在很大资金风险。

为防范风险,绿城正试图打通一套以商业模式为主体的融资逻辑。

去年,绿城管理就与信达香港在金融领域达成战略合作,设置SPV公司向社会募集资金,获取项目开发运营。

绿城管理还计划与不同的金融机构合作,组成一个金融上的产业链。

绿城管理的IPO更是打通融资逻辑和融资壁垒的重要环节。

正如绿城管理总经理李军所说,上市不是目的,是手段。

未来绿城管理能不能玩转“金融+商业运营”模式,就要看李军的了。

责任编辑:赵慧芳



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