撤县设市房价会涨吗大城市好还是小城市对比撤县设市有什么好处

网上说成都是山城再扩容都不能让中华大地腾飞!必须让关中大地扩容腾飞才是华夏民族的正道!……在改革开放初期,为快速盘活经济,就掀起过一波“撤县设市”、“撤县设区”热潮。但随后,在2000年左右因“占用耕地”“指标不达标”等原因被叫停。而近几年,随着经济发展,不少城市发展空间受限,扩张欲望越来越强。因此“撤县设区”的口子终于开始慢慢放开。来源:雪球App,作者: 环京楼市观察。。。

留给小城市的时间,不多了!

 

最近,又掀起了一波撤县设区高潮,今年6月成都、长春、烟台、邢台、芜湖等5个城市完成扩容。

如此高频次的城市规划发展的变动中,自然也藏着楼市玄机。

01

撤县设区时代来临

郡县制发起于春秋战国时期,再经过秦始皇的改革,正式成为了秦汉以后的地方行政区划。

这套体系沿用了2000多年,经过不断的修正优化,已经相当稳固。

因此关于县级行政区划的变动也异常谨慎。

撤县设区必须经省、自治区、直辖市和地级市政府的层层审批,最后还要经过民政部和国务院同意,经实地考察才能批准。

但就算如此严格的审批,时至今日,目前至少已有14个地级以上城市迈入“无县时代”。

首先是第一梯队的北上广深一线城市;

其次是天津、南京、武汉等城市;

此外,杭州、长沙、西安等大城市目前仅管辖少量的县。

而其他的城市还在陆续跟进。

留给小城市的时间,不多了!

为何都开始热衷于撤县设区?

城镇化进程已经很困难,目前已经基本上进入瓶颈期,城市发展永远是个不进则退的事儿。

想要持续发展就得吸纳人口、持续推进镇化进程,而这些都需要土地,因此城市对空间的需求也越来越迫切。

无论是扩建新区,还是完善周边区域,都需要多重支持。

而撤县设区热潮背后,并非行政区划的简单变化,县改区后县本身的自主权将缩小,财务安排、人员机构等将纳入市的全面统筹管理范围。

这些都是对中心城市政治、资源的多重支持。

民政部数据显示:截至今年6月,市辖区数量增至965个,县级市增至386个,县减少至1324个。

近10时间里,全国共撤销了140个县,同期增加了19个县级市、110个市辖区。

从这组数据中也能看出,撤县设市的比例远小于撤县设区。

可以说,“撤县设区”热潮再次来临,算是给了到底是发展中小城市为主,还是发展中心城市一个实际性的答案。

当然,这一系列操作必不可少的有政策背书。

今年国家发改委印发的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》就曾提到:

要优化行政区划设置。统筹新生城市培育和收缩型城市瘦身强体,按程序推进具备条件的非县级政府驻地特大镇设市,有序推进“县改市”“县改区”“市改区”,稳妥调减收缩型城市市辖区,审慎研究调整收缩型县(市)。

确定了大方向,再加上政策支持,此次人口普查结束行政区划恢复审批后,越来越多的城市将加入到撤县设区的队伍中。

02

小心高位站岗

这二十来年的房价稳步上升,根源就在于城镇化进程这一利好,大量的人口涌入城市,为楼市提供了源源不断的购买力。

而撤县设区在一定程度上会加速当地的城镇化进程。

县改区之后,当地能够全面接受中心城市的辐射,基础设施、公共服务都会得到改善。

因此,对当地房价也会产生提振效应。

其中有购房者信心增强的因素,但更多的是房企、投资客的推动因素。

撤县设区后,当地房产市场几乎都会提前预支未来几年的上涨空间。

重庆潼南区、荣昌区、成都双流区、昆明市晋宁区等等,在撤县设区之后房价都有不同程度的涨幅。

但说到底,行政区划的变动对房价的提振是很有限的。

本质上当地的人口、经济、资源都没有太大变化,只是把“县”改成了“区”,短期内对房产本身的价值影响不会太大。

房产价格除了信心这种心理因素外,还需要扎实的资源才能撑起来,比如注入更优质的人才、教育、医疗、交通等等。

而在“撤县设区”潮中,一些距离城市中心较远的县改成区后,只是名字产生了变化而已,对中心城市的经济发展贡献有限。

反过来看,中心城区对它的带动效应,至少得等到第一波基础建设完成后才能初步见效。

县改区,对区域经济而言确实是利好,但就房价而言,被提前过度透支的地方需要尤为谨慎。

以四川成都为例从周边纳入的区县太多,远郊区县最初的热度散去后,大部分时间都处于阴跌横盘状态。

留给小城市的时间,不多了!

如果前期房价预期飚得太高,后续阴跌横盘的时间会更长,如果赶上“县改区”房价上升的高点入手,很容易亏本。

而区域建设还需要很长一段时间,消化预期的时间则会无限拉长。

目前很多城市的现状是,原有市区的郊区都没发展起来,指望有多少资源分到新纳入的区?

因此,即便未来有撤县设区的利好加持,依旧要关注片区自身实力,切记盲目撒网,毕竟闭眼买房的时代早已过去了。

03

此消彼长

一线城市积极建设大城市群,省会、市级城市也在纷纷扩张。

扩张时都会提到:要做大做强中心城市、拓展城市发展空间、加速城镇化。

但资源是有限的,人口也是有限的!

有的城市在扩张,有的城市就会面临收缩。

中心城市周围的区县还能被纳入共同发展,但对于经济本就处于弱势,更为偏远的城市而言,中心城市的扩张和发展会加速周边小城市资产的利空。

虽然有人会说城镇化进程加速后,交通等基础设施就能带来利好,但现实并非如此,最简单的例子就是这些年通高铁的三四线城市日子并没有那么好过,大量的人口流入了高铁1-2小时以内的大城市。

交通等基础设施的建设虽然为当地带来了便利,但与此同时,也加速了当地资源流入大城市。

留给小城市的时间,不多了!

城市分化不断加大,周边小城市的生存空间进一步被压缩。

这似乎又回到了当年集中力量建设一线城市的时候,“虹吸效应”让强者愈强、弱者愈弱。

周边小城市不仅要面临人口大量流失,还可能会面临减少市辖区,撤销行政区划与周边城市合并的命运。

对一线城市而言,发展壮大后,还能带着周边小弟一起玩儿,但对于中部、中西部等诸多正在扩张的中心城市而言,相当长一段时间内都不可能具备长三角、珠三角的协同发展能力。

只会造成中心城市扩张越厉害,发展越迅猛,农村空心化、劣势城市的优质资源流失得越快的局面。

现在搞出一些州出来了,万县改名万州,一点也不习惯。。。而房子本身的价值是由所在城市资源决定的,如今城市落户一直在持续放开,资源不断像中心城市汇集,留给小城市资产转移的时间已经不多了。

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