泰禾债务危机缓解引爆万科为什么要收泰禾怎么了撑不住了吗

你们真的懂泰禾集团吗?不懂就不要在这里丢人现眼?。。。万科为什么要收泰禾?A股大涨,新闻联播都报道了。在200个涨停的个股中,最神奇的是泰禾集团。多次传出到期未付债务——这足以把一家上市公司的股票熔断,然而,泰禾的股价竟然反向熔断,自5月传出将引入战投以来,特别是新闻联播报道的这两天,泰禾集团股价从4元多涨到了7.2元,涨幅80%。

如此反常的原因,是这个传言的劲爆程度:万科将成为泰禾集团的战略投资者。

7月7日晚间,泰禾集团回复深交所问询函,称其引入战略投资者仍处于筹划阶段,能否签署协议尚存在不确定性。回复公告中,露出了泰禾的烂摊子:

到期未还:270.6亿

2020年到期债务:555.1亿

一年内到期负债:1,464.3亿

货币资金:132.0亿

总资产:2,243.1亿

总负债:1,905.6亿

资产负债率:84.9%

净负债率:243.7%

万科为何要收这个烂摊子?

就股民们的激昂反应来看,这事儿的可能性很大,但难度和复杂性不一般。据财新网报道,泰禾引进战投一直锁定“国企背景”,却并不顺利,“公司还曾和中铁建接洽长达一年,但到目前为止并未获得实质性进展。”其比较优质的的项目都在2019年被世茂“挑走了”,剩下很多项目存有“瑕疵”。

因此,可能的情况是,泰禾属意万科(黄其森有万科情结),而万科则对泰禾的负债率等提出要求。这也是泰禾两个多月来不断卖资产的原因——为了见新主人,把身子洗干净。

万科为什么?

多讲几句呢

从目前炒作方向来看,有政策支撑的科技板块依然是大资金主攻方向,从盘面表现看,相关概念股已经蓄势待发,有望成为市场最强风口!

我观察了一周科技板块,每天78%个股处与低调爬升状态,当板块内多只股票都越走越好时,意味着妖股隐藏在内!龙头已经选出来了,科技的74只个股,仅有一只非常特别,很可能成为今年大妖!但是由于机制审核问题,我不能把股在这里发出来,不过大家别担心,。;。;。。找到我:s,h,t,2,5,3,6 备住 球员 两个字 然后就好啦,大家要记住,用聊天的软件,明白了吧!聪明的股友总是能找到我。

万科接手中国争议最大房企,虽然令人惊讶,但以万科当前的情势,是有充分的动机来干这件事的:

1、2016年以来,因应付宝万大战,万科先后被碧桂园和恒大超过,失去中国房企营收第一的王座已经好几年了。然而,做老二、老三不是万科也不是郁亮的性格。收购泰禾,表明郁亮野心的复活,郁亮本来就很擅长资本运作,“万亿”大万科计划一直藏在抽屉里。

2、万科获得大股东“不干预”支持。上个月,万科新一届董事会产生,持股比例较少的万科管理层占据3席,同时,深圳地铁董事长辛杰表示,不干预万科管理层。由此可见,万科又回到了那个大股东不管事的年代,这将给万科管理层极大的底气。能打赢反击宝能、恒大的资本战争,拿下风雨飘摇的泰禾不在话下,

3、万科得到了泰禾“院子”系这一知名地产IP。泰禾问题再多,但其对产品打造比较用心,有着不俗的品牌效应,而这正是万科欠缺的。崇尚高周转的万科,在房地产产品的专业和品质能力,近年来愈发被同行轻视。得到泰禾院子IP,将使万科得到中国最高端的地产产品品牌,并通过万科品牌增加其信任感。

更重要的是,泰禾还有点压箱底的东西。

截至2019年底,泰禾的土储达到3270.14万平方米,可售货值约4000亿元。

泰禾在中国三大城市群:京津冀、长三角、大湾区的土储面积分别占总土储的20.4%、20.9%、14.8%,在中国以核心都市圈为发展重心的趋势下,未来可期。

一、中国房企大整合、大并购时代,正在加速到来。中国房企的最大的共同点是:负债率没有最高,只有更高。已经将贪欲变成习惯的大房企们,永远把规模放在第一位。这就产生一系列的后果,大量的房企因扩张、负债像泰禾一样难以为继,负责率不必他们低但资金成本低的巨头,就可以一口把他们吞掉。

这样的故事将频繁上演。唯一的疑问是,大房企真的要大到用自己的重量把自己压死吗?

二、万科八爪鱼、多元化战略宣告结束。假如这件事发生,只能表明万科更进一步要做大房地产,放弃多元化。

2014年,郁亮宣布万科进入中国房地产白银时代,以万科南方区域总经理张纪文为首的万科各部,热衷于教育、养老、体育以及长租公寓、城中村美化等新鲜业务,美其名曰“八爪鱼”。然而,这些伸出去的爪子都是亏钱的。郁亮表示:万科没有找到比房地产更赚钱的行业,话音未落,张纪文去职。自2006年并购浙江南都后,万科再一次收购房企,表明万科重新聚焦房地产业的开始,它将在房地产行业再次发力。

三、院子有救了。起家于福建,发家在北京的泰禾,以敢于拿地王、善于做中国传统园林、院子,在中国房地产界独树一帜,其院子系列产品已发展到北京、广州、深圳、杭州、厦门、武汉、福州、苏州等地。说实话,院子真心是个好建筑。

其中,位于深圳宝安区尖岗山的泰禾深圳院子,2015年底房价上涨最高潮时拿地,楼面地价7.9万/平方米,创造中国地价纪录。如此高调炒地,撞上楼市调控,熬了四年后,今年5月才半遮半掩露面,看样板房还需要验资。然而,泰禾的债务危机,黄其森的种种传闻,让这一号称深圳最高端楼盘难以开盘,而深圳房价却在此时再次大幅上涨,尤以深圳院子所在的宝安区为最。你说泰禾能不着急吗?

如果万科进了院子,无疑将给这院子强大背书。据说,去看过泰禾深圳院子样板房的,都被其奢华装修所表现的王侯将相气魄震撼。

如今,这个王府般的院子改名万科了,或许它真的能创造深圳新的房价纪录。

万科为什么要收泰禾?

$万科A(SZ000002)$   $泰禾集团(SZ000732)$

【吸收财讯】

年内到期债务555亿泰禾集团首只公募债违约

当“泰禾院子”仍然被人们视作高端别墅的代表之时,泰禾集团股份有限公司(以下简称“泰禾集团”,000732.SZ)旗下一公募债券突然宣告违约,惊起债市波澜。

7月6日,上海清算所披露:“2020年7月6日是泰禾集团2017年度第一期中期票据(以下简称:17泰禾MTN001)的付息兑付日。截至今日,我公司仍未收到泰禾集团股份有限公司支付的付息兑付资金,暂无法代理发行人进行本期债券的付息兑付工作。”

这是泰禾集团首次发生公募债券违约。而上述违约触发了交叉保护条款,泰禾集团债务危局向公众撕开了一个口子。

据披露,泰禾集团2020年内到期总债务为555.11亿元。其中,公司债年内到期80.58亿元;信托公司贷款年内到期258.92亿元;资产管理公司年内到期137.66亿元。其他非银行贷款年内到期9.39亿元;银行贷款年内到期68.56亿元。

当下,一众金融机构卷入泰禾债务泥淖。欲通过引入战略投资者等化解风险的泰禾集团,仍在等待“白衣骑士”。

曾经千亿销售额,如今却一步步成为近年来资产规模最大的违约房企,泰禾集团债务爆雷极具代表性,引人深思。

  违约连锁反应

一位债券行业人士表示:“一个企业,无论财务状况多么艰难,无论多少有息负债逾期,哪怕因为欠薪被员工维权,哪怕被供货商堵门讨债,也都会将公开市场债券作为最后的底线牢牢守住。”这位人士认为,“如果公开市场债券违约,在资本市场再融资这条路基本断了。”泰禾集团在公募债市场首只债券的违约,关闭了其在资本市场再融资的大门。

据悉,17泰禾MTN001为泰禾集团于2017年7月5日发行的公募中期票据,发行额15亿元,年利率7.5%,期限3年,评级机构为联合资信评估有限公司,主承销商为中金公司和招商银行,各承销7.5亿元金额,承销方式为余额包销,发行票面价格100元。根据发行说明书,15亿元资金中有4.82亿元用于福州东二环泰禾广场东区项目,其余资金用于偿还借款。

关于违约原因,泰禾集团表示,受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素的影响,公司现有项目的去化率短期内有所下降,销售预期存在波动,同时由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难。

另据了解,此次17泰禾MTN001违约触发了交叉保护条款。根据17泰禾MTN001交叉保护条款:发行人及其合并范围内子公司未能清偿到期应付(或宽限期到期后应付(如有))本期中期票据以外的其他非金融企业债务融资工具、公司债券、企业债或境外债券的本金或利息。

交叉保护条款又称为交叉违约条款,是指一项债务合同下的债务人,在其他债务合同或类似交易中出现了违约,那么本合同也将视为违约,本合同的债权人可对债务人寻求相应的合同救济措施。

根据这一条款,17泰禾MTN001的违约,也触发了17泰禾MTN002产品需要提前兑付。也就是说,这一次泰禾需要偿还两笔债券,本息合计37.625亿元。

7月6日,泰禾集团公布了17泰禾MTN001违约情况,同时提示:17泰禾MTN001未能按期兑付,可能带来泰禾及子公司签署的相关融资合同及相关文件项下的债务交叉违约,如在协议约定的补救期内未消除,可能引发债权人要求提前偿还债务的可能。

  逾期超273亿

根据公开数据统计,目前泰禾集团逾期金额超过273亿元。

具体而言,2020年6月13日,泰禾集团公布的2019年度审计报告中披露,截止到披露日,已到期未归还借款金额为235.58亿元。算上17泰禾MTN001与17泰禾MTN002交叉违约本息共37.625亿元,截至目前,累计逾期金额超过273亿元。

在债券市场方面,据Wind统计,除了已经违约的17泰禾MTN001和17泰禾MTN002,外,目前泰禾集团境内存续债券只数为7只,债券余额为89.16亿元。未来一年内到期境内公司债累计到期59.16亿元。另外,两笔共计30亿元的私募债分别于2020年9月21日与2020年8月3日投资者有权进行回售。

债券市场之外的债务情况方面,7月8日,泰禾集团发布关于对深圳证券交易所《年报问询函》的回复公告,其中披露,公司2020年内到期债务为555.11亿元,具体分类如下:银行贷款68.56亿元,非银行贷款信托公司贷款258.92亿元,非银行贷款资产管理公司贷款137.66,其他非银行贷款9.39亿元,公司债80.58亿元。

海外方面,根据天风证券统计,截至目前,泰禾集团海外存量美元债总额为14.655亿元,折合人民币约103亿元。

在17泰禾MTN001债券违约前,泰禾集团的流动性问题在资本市场已有“先兆”。

在17泰禾MTN001产品7月6日宣告违约之前3日,即7月3日,联合资信公告称,鉴于“17泰禾MTN001”偿付存在重大不确定性,将泰禾集团主体信用等级由AA-下调为BB,评级展望为负面;同时将相关债项也由AA-下调为BB,评级展望为负面。

关于调降原因,联合资信披露,第一,大华会计师事务所(特殊普通合伙)对泰禾集团出具的2019年度审计报告为带持续经营相关的重大不确定性段落的无保留审计意见。上述重大不确定经营事项为:截至审计报告披露日公司存在大额已到期未归还借款 (金额为235.58亿元,尚未支付的罚息为6.40亿元),并且公司因公司未履行还款义务而被列为被执行人,可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况存在重大不确定性。

第二,泰禾集团2020年上半年销售额大幅下滑。根据克而瑞研究中心披露,2020年上半年泰禾集团全口径销售额254.0亿元,同比下降44.36%,权益口径销售额193.60亿元,同比下降48.22%。

第三,泰禾集团2020年到期债券规模大且财务负担重,面临很大的兑付压力。

第四,公司控股股东所持有泰禾集团的股份全部被冻结。截至2020年7月2日,秦禾集团控股股东泰禾投资集团有限公司及其一致行动人所持公司股份累计被冻结1560310982股,占其所持股份比例为100.00%,占泰禾集团总股本比例为62.69%。

再早之前的6月22日,东方金诚将泰禾集团的主体信用等级由AA+调降至AA-,将公司债券“16泰禾02”及“16泰禾03”的信用等级由AA+调降至AA-,评级展望调整为负面。

在阐述下调泰禾集团主体及债券信用等级的原因时,东方金诚亦披露了一季度末泰禾集团的整体债务情况——泰禾集团债务负担较重,2020年面临债务集中偿付压力。截至2020年3月末,公司全部债务971.40亿元,其中短期有息债务679.08亿元,货币资金对短期有息债务的覆盖倍数为0.08倍,2020年公司到期及回售的国内信用债本金合计89.16亿元。

另外,根据2019年报披露,报告期内,泰禾集团实现营业收入236.21亿元,同比下降23.77%;归属于上市公司股东的净利润4.66亿元,同比下降81.74%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为负4.02亿元。

  多家机构踩雷

根据泰禾集团年报及公开数据查询,2017年下半年起,泰禾集团开启向信托机构频频融资的步伐。

根据公开数据查询,泰禾集团信托融资涉及信托机构包括:陕国投A、万向信托、西部信托、中原信托、山东信托、重庆信托、华融信托、中融信托、陆家嘴信托、新华信托、浙商金汇信托、兴业信托、百瑞信托、五矿信托、国民信托、大业信托、西部信托、爱建信托、华能信托等超过20家信托机构。

此外,根据企业预警通数据显示,目前泰禾集团股权质押为72次,涉及大连银行、信达资产、天津银行、兴业银行、上海银行、北京银行、恒丰银行、建设银行等25家金融机构。

一般而言,信托的融资成本较高。据披露,2019年泰禾集团融资成本高达9.94%。目前其已有部分信托到期,被诉诸法院。

2020年4月1日,北京市第四人民法院就泰禾集团子公司东莞金泽置业与西藏信托之间1.31亿元债务纠纷立案并作出裁决。公告显示,4月1日,北京市第四人民法院就泰禾集团子公司东莞金泽置业与西藏信托之间1.31亿元债务纠纷立案并作出裁决。

法律文书确定的黄其森未履行的义务为:第一,截至2019年12月31日止,东莞市金泽置业投资有限公司应当偿还西藏信托有限公司的债务为:本金1.2亿元,自2019年6月21日至2019年12月31日期间的利息、罚息共计11281067.33元;第二,西藏信托有限公司同意东莞市金泽置业投资有限公司分期清偿剩余债务本息。履行情况为全部未履行。据启信宝显示,东莞市金泽置业投资有限公司由泰禾集团实控,黄其森为最终为实际控制人。

另外,2020年6月30日,因合同纠纷一案,兴业信托通过福州市中级人民法院申请将泰禾集团实际控制人黄其森实施限制消费令,不得乘坐交通工具时,选择飞机、列车软卧、在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费行为。

  千亿历程中的负债

“树叶凋落非一日之功”。2017年,泰禾集团销售额达到千亿规模,在全国房企排名前20。

2017年12月,泰禾集团董事长、实际控制人黄其森曾公开表示,2018年,泰禾集团的销售目标为2000亿元。

从形势一片大好,到当下出现债券违约,泰禾走过了怎样的历程?

据了解,泰禾集团是黄其森于20世纪90年代在福建创建的一家房地产企业,主要从事住宅地产和商业地产开发。2010年9月,泰禾集团借壳福建三农上市,登陆A股资本市场。

从2013年开始,泰禾集团销售进入快车道。据泰禾集团公布的数据,其2015年销售规模已经达到300亿元左右,2017年时,易居克而瑞研究中心公布的数据显示,泰禾集团的年销售额达到1007.2亿元,在全国房企中排名17。

泰禾集团业绩也达到顶峰。公司应收及净利润在2012年-2018年均实现了快速增长。2012年公司营收仅26亿元,2018年营收已达到309.9亿元,增长超过10倍。

在泰禾集团业绩暴涨的背后,其有息负债也快速扩张。根据天风证券统计,2015年-2018年,泰禾集团有息负债同比增速分别为28%、51%和80%。有息负债的扩张,带来了公司杠杆的快速提高。

天风证券表示,一方面,泰禾集团的超高杠杆一直是投资者关注的焦点。尽管公司从2017年开始逐步降低杠杆,但是整体杠杆率水平仍然较高。2018年一季度,公司资产负债率已经达到87.05%。加重了企业的财务负担。2019年资产负债率高达94.12%。另一方面,疫情影响下,泰禾集团2020年一季度现金流明显恶化,经营性活动现金流仅32.5亿元,而2019年同期为211.42亿元。“房地产企业由于行业特性,如预售制等,天然可能会带有较高的杠杆。但杠杆过高,对公司的现金流安全性造成威胁,是以往违约房企的共性。以往违约的房企中,除华业资本外(其并非由于房地产主业出现问题而违约),大多呈现出高净负债率的特点。”天风证券认为。

相关资料显示,香港前十大房企资产负债率均值为24%,其中最高的新世界发展资产负债率也不到50%;从净负债率情况看,房企均值在14%左右,其中最高的新世界发展为30%,最低的信和置业不到1%。

此外,泰禾集团的高管变动方面,据天风证券统计,从2016年至今的4年时间里,泰禾集团先后有14名副总裁、副总经理、财务总监、董秘等高管离职,其中2018年和2019年就有7人离职。

2019年1月,联合资信将泰禾集团列入观察名单。泰禾集团的危机或已埋下伏笔。

  战投未定

对于债务的化解,泰禾集团正计划引入战略投资者。

时间倒退至一年前,2019年6月14日,泰禾集团董事长黄其森在媒体交流会上表示,泰禾集团暂时不会转让股权。“没有出让股权的计划,我自己非常有信心。”在此之前,外界一直传言泰禾集团将要引入战略投资股东。

然而,一年过后,2020年7月7日,泰禾集团表示,针对17泰禾MTN001的债务化解,公司已聘请专业机构开展债务重组工作,协助公司组织、协调债权人沟通意见和诉求,并就缓解短期债务偿还压力、优化资本结构提供专业意见。

此外,公司将继续通过多种渠道筹集偿债资金,同时公司控股股东泰禾投资集团有限公司正在筹划公司引入战略投资者事宜。将有助于推动后续债务重组工作,帮助公司增强流动性,以缓解债务偿还压力,优化资本结构,帮助实现公司长远价值。

据悉,此前的5月14日,泰禾集团发布《关于筹划引入战略投资者的提示性公告》。泰禾集团披露,公司控股股东正在筹划公司引入战略投资者事项,相关交易可能导致公司控制权变更。此外,本次引入战略投资者尚处于筹划阶段,各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议,能否签署尚存在不确定性。

但是,直至17泰禾MTN001正式向市场宣告违约,泰禾集团的战略投资者仍未到来。

针对引进战略投资者的最新进展,7月8日,泰禾集团在关于对深圳证券交易所《年报问询函》的回复公告中表示,截至目前,本次引入战略投资者尚处于筹划阶段,各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议,能否签署尚存在不确定性。

除了引进战投,对于化解债务方式,泰禾集团表示,公司偿债资金主要来源于公司所开发地产项目的销售回款;其次,公司偿债资金来源于公司的自持物业项目的变现;公司与20多家大型金融机构建立了稳定的战略合作关系,并保持着紧密合作。

上述债券行业人士认为,“虽然部分债权人寄希望于引进战略投资者,但是,泰禾集团债务规模太高了,可能并不容易。”

据了解,此前,关于泰禾集团战略投资者的传闻不绝于耳。从2019年的华侨城、世贸,2020年的中国金茂、厦门国贸,再到万科、中国建筑和保利地产,传言中的战投名单不断拉长。如今,泰禾集团的“白衣骑士”何时出现,还需要时间来回答。

责任编辑:覃肄灵



相关推荐